2025 타경 42792_평택시 독곡동 대옥2차아파트

평택 독곡동 대옥2차아파트

1. 물건 개요

사건번호 : 2025타경42792
법원 : 수원지방법원 평택지원
소재지 : 경기도 평택시 독곡동 396-1, 396-16
도로명주소 : 경기도 평택시 탄현로381번길 61
단지명 : 외관상 대옥2차
동호수 : 다동 1층 104호
용도 : 아파트
전용면적 : 70.17㎡
대지권 : 47.2㎡
층수 : 5층 중 1층
사용승인 : 1989년 1월
감정가 : 117,000,000원
현재 최저가 : 81,900,000원
보증금 : 8,190,000원
매각기일 : 2026.07.06

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2. 입지 분석

감정평가서상 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역. 차량 접근은 가능하고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 “보통”으로 평가되어 있다.

즉, 이 물건은 역세권 프리미엄으로 파는 물건이 아님.  평택 핵심 신축 생활권도 아님
독곡동 안에서 저가 실거주 또는 저가 임대수요를 보는 물건.

송탄·독곡동 생활권의 낡은 저가 아파트.

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3. 단지 및 상품성 분석

내부 상태를 모르는 1989년식 1층 아파트
총 75세대, 3개동, 5층 규모의 소규모 단지

본건은 5층 중 1층

낙찰가보다 더 무서운 건 수리비..

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4. 시세 분석

대옥 가동 매물은 1억 2,200만 원에 나와 있다.
KB 시세는 하위평균가 7,500만 원, 일반평균가 8,000만 원, 상위평균가 8,500만 원 수준으로 표시되어 있다.

실거래는 많지 않다.

2020.01 : 8,000만 원
2018.06 : 7,200만 원
2017.07 : 8,100만 원
2014.08 : 6,000만 원
2011.04 : 7,000만 원

감정평가서에서는 대옥2차 유사 사례로 2023.10.11 거래금액 1억 2,500만 원 사례를 선정했고, 시점수정 후 시산가격을 약 1억 1,665만 원으로 산정했다. 그런데 시장에서 바로 팔릴 가격은 더 보수적으로 봐야 하겠다.

보수적 매도가 : 8,500만 원
중립 매도가 : 9,000만 원~1억 원

실제 출구가격을 1억 2,000만 원으로 보면 안 되겠다.

이 물건은 거래량이 적고, 호가와 실거래 사이의 간격이 크다.

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5. 권리 분석

말소기준권리 : 2017.10.11 근저당권
근저당권자 : 한국주택금융공사
채권최고액 : 235,000,000원
조사된 임차내역 : 없음
경매신청채권자 : 한국주택금융공사
인수 임차보증금 : 현재 자료상 없음

다만 이 물건은 주택연금 관련 금지사항등기가 있다.
등기부 갑구에는 2017.10.11 한국주택금융공사법에 따른 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 되어 있고, 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류, 가압류, 가처분, 임대차 등 소유권 제한 행위를 할 수 없다고 기재되어 있다.
금지사항등기는 일반적인 임차권 인수 리스크라기보다는 주택연금 담보 구조에서 나온 등기로 볼 수 있겠다. 

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6. 등기부등본 상세 분석

등기부상 특이한 흐름은 상속과 대위등기.
한국주택금융공사가 경매 진행을 위해 상속등기를 대위로 처리한 구조.

이런 물건은 보통 소유자가 적극적으로 매각·정리를 한 물건이라기보다, 채권자가 권리 실행을 위해 등기를 정리한 후 경매로 넘긴 물건.

다만 주택연금 성격의 담보권이므로, 단순 은행 근저당보다 말소서류 진행과 점유 상황 확인 필요

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7. 점유와 명도

매각물건명세서상 조사된 임차내역은 없다.

그렇다고 바로 공실이라고 보면 안 되겠다.
1989년식 1층 구축이고, 상속·주택연금 경매 구조.

실제 점유자는 소유자 측 가족,
상속인 측 관리 점유,
장기 공실,
무단 점유,
등기되지 않은 임차 또는 사용관계 중 하나일 수 있다.

[현장 체크 포인트]

우편함에 우편물이 쌓여 있는지
전기·가스 계량기 사용량이 있는지
창문 상태가 생활 중인지 공실인지
관리비 체납이 있는지
1층 습기·곰팡이·누수 흔적이 있는지
관리사무소에서 실제 점유자를 알고 있는지

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8. 예상 낙찰가

예상 입찰가 : 81,905,000원
기대 매도가 1억 원 이상에 팔려야 수익이 보일 수 있겠다.