2025 타경 53213_경기 광주시 경안동 경안대우아파트

광주 경안동 경안대우아파트

후순위 임차인으로 보이는 유*영이 점유자로 기재되어 있고, 이 사람이 채무자 겸 소유자 이*자의 자녀라는 점.

즉, 권리상 보증금 인수 위험은 낮아 보이지만,
명도는 단순 소유자 점유보다 조금 더 신경 써야 하는 물건.

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1. 물건 개요

사건번호 : 2025타경53213
법원 : 수원지방법원 성남지원
물건 : 경기도 광주시 경안동 157-2 경안대우아파트 104동 9층 906호
도로명주소 : 경기도 광주시 문화로101번길 9
용도 : 아파트
전용면적 : 84.9356㎡
공급면적 : 약 106㎡형, 32평형
대지권 : 57.9669㎡, 약 17.53평
층수 : 10층 중 9층
사용승인 : 2002.12.27
감정가 : 366,000,000원
현재 최저가 : 256,200,000원
매각기일 : 2026.07.06

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2. 입지 분석

본건은 광주시 경안동, 경안초등학교 동측 인근에 있다. 감정평가서상 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있다. 차량 접근은 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 정도로 평가되어 있다.

[입지]
광주 경안동 구도심 생활권
경안초 인근 주거지
역세권 대장 입지는 아니지만 생활 인프라가 있는 구축 아파트

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3. 단지 분석

단지명 : 경안대우아파트
세대수 : 338세대
총동수 : 7개동
준공 : 2002년 12월
시공사 : 대우건설
난방 : 개별난방 / 도시가스
본건 : 104동 9층 906호
최고층 : 10층
주차대수 : 301대, 세대당 약 0.89대
용적률 : 186%
건폐율 : 22%

338세대면 대단지는 아니다.
그래도 2002년식 대우 브랜드 구축이고, 전용 84㎡ 32평형이라는 점은 좋다.
광주 경안동 안에서 실거주 수요가 붙을 수 있는 면적. 
다만 주차는 약점. 세대당 0.89대면 요즘 기준으로는 넉넉하지 않았다.

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4. 시세 분석

2026.05 : 3억 4,800만 원
2026.03 : 3억 2,000만 원
2026.01 : 3억 2,500만 원
2025.01 : 3억 6,500만 원
2024.10 : 3억 7,500만 원
2024.09 : 3억 7,000만 원

현재 매물 호가는 대략 3억 7,000만~3억 8,000만 원 선으로 보인다.

감정평가서에서는 같은 단지 내 103동 거래사례를 참고하여. 2025.01.25 거래사례 3억 6,500만 원과 2024.09.04 거래사례 3억 7,000만 원이 제시되어 있고, 본건은 거래사례비교법으로 감정가 3억 6,600만 원이 산정되었다.

그런데 지금 시장을 보면 감정가 3억 6,600만 원은 아주 낮은 감정가는 아니지만
감정가보다 현재 실거래를 더 중요하게 봐야 하겠다.

보수적 매도가 : 3억 2,000만 원
중립 매도가 : 3억 4,000만~3억 5,000만 원

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5. 권리 분석

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2012.09.28 근저당권. 배당요구종기는 2025.12.23.

점유자는 유*영으로 기재되어 있다.
현황조사상 주거 임차인으로 표시되어 있고, 전입신고일자는 2017.01.04. 보증금과 차임은 미상. 그리고 비고란에는 “유*영: 채무자 겸 소유자 이미자의 자녀임”이라고 기재되어 있다.

말소기준권리 : 2012.09.28 근저당권
점유자 전입 : 2017.01.04
점유자 관계 : 채무자 겸 소유자의 자녀
보증금/차임 : 미상
대항력 : 말소기준권리보다 늦으므로 원칙적으로 없음
인수 가능 보증금 : 현재 자료 기준 낮아 보임
명도 난이도 : 중

즉, 이 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 물건은 아니다.

하지만 점유자가 가족. 이런 물건은 법리는 단순해도 실제 명도에서 감정이 섞일 수 있겠다.

최저가가 싸다고 바로 들어갈 물건이 아니라,
점유자 실제 거주 여부, 가족관계, 이사 가능성, 보증금 주장 여부를 확인해야 하겠다.

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6. 등기부등본 상세 분석

갑구만 보면 채무 압박이 상당히 강했다.
이 물건은 여러 채권자가 얽힌 채무 누적형 경매.

다만 이 압류·가압류들은 말소기준권리 이후 권리들이므로, 일반적으로 낙찰로 소멸되는 구조로 보인다.

등기사항 요약에도 말소되지 않은 근저당권으로 2012년 SC제일은행 1억 800만 원, 2014년 4,800만 원, 2015년 4,200만 원, 2023년 이재영 2억 원, 2023년 박윤하 1억 2,000만 원이 기재되어 있다.

여기서 말소기준권리는 2012.09.28 근저당권.

따라서 그 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 낙찰로 정리되는 구조로 보인다.

다만 주의할 점은 2025.04.14 가처분.
이 가처분은 소유권 자체에 대한 처분금지가 아니라, 2023.12.21 박*하 근저당권에 대한 근저당권가처분. 매각물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 등기된 권리 또는 가처분”란은 특별히 기재되어 있지 않았다.

그래서 현재 자료 기준으로는 낙찰자가 인수할 권리로 보지는 않았다.

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7. 점유와 명도

점유자 유*영
현황조사상 주거 임차인
전입일 2017.01.04
보증금 미상
차임 미상
채무자 겸 소유자 이미자의 자녀

말소기준권리가 2012.09.28이고, 전입은 2017.01.04입니다.
따라서 전입 기준으로는 후순위.
즉, 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵겠다.

가족 점유 물건은 서류상 단순해도 현장에서는 변수가 생깁니다.

“임차인이다”라고 주장할 수 있고,
“보증금이 있다”라고 말할 수 있고,
“갈 곳이 없다”라고 할 수도 있겠다.

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8. 예상 낙찰가 계산

예상 입찰가 : 279,270,000원
예상 매도가 : 330,000,000원