2025 타경 549_안산시 단원구 주공아파트

안산 선부동 군자주공15단지 

 

1. 물건 개요

사건번호 : 2025타경549
주소 : 경기도 안산시 단원구 선부동 1080 주공아파트 1504동 5층 506호
도로명주소 : 경기도 안산시 단원구 선부광장1로 81
용도 : 아파트
전용면적 : 46.99㎡, 약 14.21평
대지권 : 48.23㎡, 약 14.59평
층수 : 5층 중 5층
감정가 : 243,000,000원
현재 최저가 : 170,100,000원, 감정가의 70%
매각기일 : 2026.07.02
보증금 : 17,010,000원
최선순위 설정일자 : 2019.10.29 근저당권
배당요구종기 : 2025.06.24

---

2. 입지 분석

선부초등학교 남측 인근
서해선 선부역 생활권
1,210세대 구축 대단지 생활권

감정평가서상 본건은 선부초등학교 남측 인근에 있고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 있는 일반주거지대. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 서해선 선부역이 있어 대중교통은 무난한 편으로 평가되어 있다.

입지만 보면 대단한 프리미엄 입지는 아님.
하지만 선부동 안에서 실거래가 반복되는 구축 대단지 소형 아파트라는 점이 중요하다.

---

3. 시세 분석

군자주공15단지 46㎡ 타입은 최근 거래가 꽤 살아 있었다.

최근 실거래 흐름은 대략 이렇습니다.

2026.06.26
1504동 4층
2억 4,500만 원

2026.06.22
1508동 5층
2억 7,000만 원

2026.01.22
1508동 1층
2억 3,900만 원

2025.06.21
1515동 5층
2억 5,400만 원

2025.02.19
1515동 2층
2억 4,500만 원

감정평가서에서 본건은 같은 단지 내 물건이나 층별 효용에서 열세라고 보아 개별요인 0.98을 반영하여, 최종 감정가는 2억 4,300만 원으로 결정되었다.

현재 시장 기준을 잡으면 이렇게 보는 게 현실적입니다.

보수적 매도가 : 2억 4,000만~2억 4,500만 원
중립 매도가 : 2억 5,000만~2억 6,000만 원
공격적 매도가 : 2억 7,000만 원 이상

---

4. 권리 분석

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2019.10.29 근저당권이다.
배당요구종기는 2025.06.24이고, 조사된 임차내역은 없다.

등기부상 현재 소유자는 공유자 2명.

장** : 지분 5분의 2
박** : 지분 5분의 3

두 사람은 2021.04.15 상속을 원인으로 2021.04.29 소유권이전등기를 했다. 이후 2025.04.04 한국주택금융공사의 업무수탁기관인 국민은행 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔다.

을구에서 현재 살아 있는 핵심 권리는 2019.10.29 설정된 근저당권이다.

근저당권 설정일 : 2019.10.29
채권최고액 : 62,700,000원
채무자 : 장*만 → 이후 장**으로 채무자 변경
근저당권자 : 주식회사 국민은행
이후 경매신청채권자 : 한국주택금융공사 업무수탁기관 국민은행

정리하면

말소기준권리 : 2019.10.29 근저당권
경매신청채권자 : 한국주택금융공사 업무수탁기관 국민은행
조사된 임차인 : 없음
인수권리 : 현재 자료 기준 특별히 보이지 않음
점유 : 소유자 또는 가족 점유 가능성 확인 필요

등기부상 공유자들이 모두 본건 주소지로 기재되어 있고, 상속으로 취득한 물건. 그래서 명도는 단순 임차인 명도보다 감정이 섞일 수 있겠다.

---

5. 등기부등본 상세 분석

갑구

소유권 흐름은 이렇습니다.

1992.06.26
장*만 소유권이전
원인 : 1992.03.16 매매

2021.04.29
상속으로 공유 취득
장** 지분 5분의 2
박** 지분 5분의 3

2025.04.04
임의경매개시결정
채권자 : 한국주택금융공사 업무수탁기관 국민은행

갑구에서 특별한 가압류가 여러 개 붙은 구조는 아님.
상속 후 공유 상태가 되었고, 기존 담보채무 문제로 임의경매가 들어온 구조로 보임.

이런 물건은 권리보다 명도 상대방 확인이 중요하다.

소유자가 실제 거주 중인지,
상속인 중 누가 점유 중인지,
공실인지,
가족 중 누군가 관리만 하고 있는지,
이 부분은 현장에서 확인해야 하겠다.

---

을구

을구는 과거 근저당권 설정과 말소가 있다.
현재 핵심은 2019.10.29 근저당권.

2019.10.29
근저당권 설정
채권최고액 : 62,700,000원
채무자 : 장봉만
근저당권자 : 국민은행

2021.06.01
채무자 변경
장*만에서 장**으로 확정채무 면책적 인수

이 권리가 말소기준권리.  낙찰자는 이 근저당권을 인수하는 것이 아니라, 매각대금으로 배당 정리되는 구조로 본다.

---

6. 예상 낙찰가 계산

예상 입찰가 : 205,330,000원

예상 매도가 : 2억 4,000만 원

---

7. 투자 판단

이 물건의 장점

첫째, 권리가 단순함.
둘째, 조사된 임차인이 없음.
셋째, 1,210세대 구축 대단지.
넷째, 최근 실거래가 2.4억~2.7억 사이에서 확인됨.
다섯째, 현재 최저가 1.7억은 시세 대비 할인폭이 있음.

단점

첫째, 1992년식 구축
둘째, 5층 중 5층
셋째, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다.
넷째, 소유자 또는 상속인 점유 가능성이 있다.
다섯째, 단기 매도 시 수리비와 매도기간을 보수적으로 봐야 하겠다.