2025 타경 55474_수원시 정자동 동신아파트

2025타경55474

수원 정자동 동신2차 17평 경매 분석

1. 물건 성격

2025타경55474는 수원시 장안구 정자동 동신아파트 207동 304호, 전용 43.02㎡, 약 13평, 공급 약 17평형 소형 구축 아파트
감정가는 2억 2,700만 원, 현재 최저가는 1억 5,890만 원으로 1회 유찰 후 70% 가격.
매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2023.06.28 근저당권이고, 배당요구종기는 2025.06.25.

수원 정자동 구축 대단지 17평 아파트를 최근 실거래보다 얼마나 싸게 받을 수 있느냐.

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2. 입지와 상품성

동신아파트는 1988년식 구축 대단지.
감정평가서 기준으로 본건은 정자초등학교 북서측 인근에 있고, 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 섞인 주거지다. 차량 출입 가능하고 버스정류장도 인근에 있어 교통은 보통 수준으로 평가된다.

장점은 수원 장안구 정자동의 오래된 생활권, 대단지, 소형 평형, 임대수요 가능성.
단점은 1988년식 구축, 복도식, 3층, 내부 상태 미확인.

감정평가서에서도 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못했고, 외관 관찰과 탐문조사 등을 기준으로 내부현황을 표시했다고 되어 있다.
따라서 수리비는 반드시 보수적으로 봐야 한다.

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3. 시세 판단

감정가는 2억 2,700만 원. 감정평가사는 같은 단지 내 전용 43.02㎡ 거래사례를 기준으로 비교했고, 2025년 1월 거래가 2억 2,800만 원 사례를 반영해 본건 감정가를 산정했다.

현재 시장 기준으로는 43㎡ 타입이 대략 2억 초반~2억 중반에서 움직이는 구조.

보수적 매도가 : 2억 1,000만 원
중립 매도가 : 2억 2,000만~2억 3,000만 원
공격적 매도가 : 2억 4,000만 원 이상

현재 최저가 1억 5,890만 원 그대로 낙찰받으면 안전마진은 있다.
하지만 1.8억 이상으로 올라가면 수리비, 명도비, 취득비, 중개수수료, 세금을 빼고 남는 돈이 급격히 얇아진다.

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4. 권리 분석 핵심

말소기준권리는 2023.06.28 근저당권이다. 등기부상 채권최고액은 1억 2,000만 원, 근저당권자는 푸본현대생명보험이었고 이후 한국자산관리공사로 이전되었다.

그 뒤로 이채민 명의의 근저당권과 전세권이 있다.

2024.06.03 근저당권 : 채권최고액 6,150만 원
2024.06.03 전세권 : 전세금 500만 원, 건물 전부, 존속기간 2024.06.03~2025.06.02

이 전세권은 말소기준권리보다 후순위.
따라서 기본적으로 낙찰로 소멸되는 권리로 본다.

다만 매각물건명세서에는 이채민이 건물 전부를 점유하는 주거 전세권자로 기재되어 있다.
즉, 보증금 인수 리스크는 낮아 보이지만, 실제 명도는 별도 확인이 필요하겠다.

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5. 등기부 핵심

소유권은 원래 원종필이 2006년 매매로 취득했고, 이후 2026년 원종림에게 상속등기되었다. 특이한 점은 이 상속등기가 한국자산관리공사가 근저당권 실행을 위해 대위하여 진행한 구조라는 점.
채무자 사망 또는 상속 정리 과정이 있었던 물건이므로, 점유자와 명도 상대방을 현장에서 꼭 확인해야 하겠다.

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6. 정비 기대감

이 물건은 정비예정구역 후보 성격이 붙어 있는 구축 대단지 아파트.
1988년식이고, 대지권은 22.78㎡, 약 6.89평입니다. 등기부와 감정평가서상 대지권 비율도 일치한다.

다만 아직은 “입주권 확정 물건”처럼 보면 안됨
정비사업 수익을 확정해서 들어가는 물건이 아니라, 싸게 사면 정비 기대감이 덤으로 붙는 물건.

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7. 예상 낙찰가

예상 입찰가 : 195,000,000원

예상 매도가 : 2.25억