2025 타경 55606_용인 시흥구 초원마을성원상떼빌

2025타경55606

용인 기흥구 언남동 초원마을성원상떼빌 206동 2004호

 

1. 물건 핵심

전용면적은 105.6821㎡, 공급면적은 133.025㎡, 대지권은 73.97㎡
감정가는 6억 1,000만 원, 2회차 최저가는 4억 2,700만 원.

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2. 시세 핵심

105㎡ 타입은 대략 5억 후반~6억 중후반까지 거래가 확인된다.

기준예상 매도가 : 약 5.7억 - 6.3억 정도 (보수적으로는 6억)

감정평가서도 같은 단지 206동 8층의 5억 9,500만 원 거래사례를 기준으로 삼아 본건을 6억 1,000만 원으로 평가했다. 

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3. 권리 핵심

말소기준권리는 2006.08.11 중소기업은행 근저당권.
당초 채권최고액은 7억 2,000만 원이었고, 2022.05.17에 5억 8,000만 원으로 변경되었다.

그 뒤로 하나은행 근저당권, 삼성카드·현대카드·신용보증기금·근로복지공단·하나카드 가압류, 세무서·건강보험공단 압류 등이 붙어 있다. 그러나 이들은 말소기준권리 이후 권리이므로 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조

등기부만 보면 낙찰자가 특별히 인수할 권리는 크게 보이지 않았다.
문제는 등기부가 아니라 점유자.

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4. 임차인·명도 핵심

매각물건명세서상 점유자로 최*원, 최*우 2명의 주거 임차인이 기재되어 있다.

최*원 전입일자 : 2013.05.08
최*우 전입일자 : 2019.11.15

다만 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부가 공란이라 임차인 확인 필요 물건.

보증금 인수 리스크는 낮아 보인다.
하지만 점유자 명도 리스크는 있다.

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5. 예상 낙찰가 판단

예상 입찰가  : 552,030,000원