2025 타경 50253_수원 영통구 우성아파트

2025타경50253 수원 영통 우성아파트

1. 물건 성격

2025타경50253은 수원 영통구 영통동 우성아파트 826동 603호.

전용 59.84㎡, 약 18.1평 소형 아파트이고, 대지권은 32.959㎡, 약 9.97평. 감정가는 4억 7,300만 원, 현재 최저가는 3억 3,110만 원. 매각물건명세서상 조사된 임차내역은 없다.

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2. 입지와 상품성

수원 영통 생활권이고, 단지는 1,842세대 대단지. 감정평가서상 주변은 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재한 생활권이고, 버스 및 수인분당선 망포역 접근성도 대체로 양호한 편으로 평가되어 있다.

다만 1997년식 구축이고, 주차가 세대당 약 0.81대 수준이라 주차 여유는 약하다. 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 1개, 발코니 구조.

즉, 신축 프리미엄 물건은 아니고
영통 구축 대단지 소형 실수요 물건.

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3. 시세 판단

감정가는 2025년 1월 같은 단지 거래사례 4억 7,300만 원을 기준으로 산정되었다. 감정평가서도 이 거래사례를 비교사례로 선정해 감정가를 결정했다.

최근 시세 기준으로는 59㎡ 타입 실거래와 호가가 대체로 4억 후반~5억 초반까지 형성되어 있다.

그래서 감정가 4억 7,300만 원이 현재 시세 대비 과도하게 높은 감정은 아닌 게 된다.
오히려 최근 흐름 기준으로는 실거래 하단~중간 정도로 볼 수 있겠다.

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4. 권리 분석 핵심

말소기준권리는 2015.12.16 하나은행 근저당권. 매각물건명세서에도 최선순위 설정일자가 2015.12.16 근저당으로 기재되어 있다.

현재 소유자는 이만*으로 정리된다. 원래 이만*·이해* 각 1/2 지분이었으나, 2018년 재산분할로 이해화 지분이 이만택에게 이전되었다. 이후 신협, 신용보증기금, 농협캐피탈, 대부업체 관련 권리들이 붙었다.

말소기준권리 : 2015.12.16 근저당권
조사된 임차내역 : 없음
후순위 가압류·근저당·중복경매 : 매각으로 소멸 예상
현재 자료상 인수권리 : 특별히 보이지 않음

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5. 예상 낙찰가

예상 입찰가: 463,540,100원

기대 매도가 : 5억원