2025 타경 714_안산시 단원구 초지동 행복한마을

안산 초지동 행복한마을 

 

1. 물건 개요

사건번호 : 2025타경714
법원 : 수원지방법원 안산지원
물건 : 경기도 안산시 단원구 초지동 741 행복한마을 2004동 1003호
도로명주소 : 경기도 안산시 단원구 초지1로 78
용도 : 아파트
전용면적 : 84.962㎡
공급면적 : 약 106㎡, 32평형
대지권 : 57.024㎡
층수 : 10층 중 10층
사용승인 : 2004.07.06
감정가 : 470,000,000원
현재 최저가 : 329,000,000원
매각기일 : 2026.07.08
보증금 : 32,900,000원

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2. 입지 분석

본건은 안산시 단원구 초지동, 호원초등학교 남서측 인근에 있다. 감정평가서에서도 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등 생활지원시설이 혼재한 지역으로 평가되어 있고, 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장도 있어 교통상황은 무난한 수준으로 기재되어 있다.

첫째, 초지동 안에서 대단지 주거지 수요가 있는 곳
둘째, 학교·공원·생활시설이 붙어 있는 실거주형 입지
셋째, 신축 프리미엄보다는 “안산 안에서 살기 편한 32평 구축 대단지”로 보는 물건

초지동 안에서 32평 실거주 수요는 꾸준히 있는 축

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3. 단지 분석

단지명 : 행복한서해그랑블, 행복한마을
세대수 : 1,954세대
총동수 : 39개동
준공 : 2004년 7월
난방 : 지역난방
본건 : 2004동 1003호
층수 : 10층 중 10층
전용 : 84.962㎡
대지권 : 57.024㎡

감정평가서상 본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 구조의 아파트로 이용 중인 것으로 기재되어 있다. 

이 단지의 장점

대단지
초등학교와 생활시설이 가깝다.
32평 실거주 수요가 있다.
2004년식이라 너무 낡은 1990년대 구축보다는 상품성이 낫다.

다만 본건은 10층 중 10층
최상층이라는 점은 반드시 감안해야 한다.

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4. 시세 분석

84.96㎡ 타입은 최근 4억 초중반에서 움직이고 있다.

2026.06.20 : 4억 2,700만 원
2026.05.31 : 4억 원
2026.05.22 : 4억 3,000만 원
2026.05.16 : 4억 2,000만 원
2026.05.09 : 4억 1,000만 원
2026.05.08 : 4억 3,900만 원
2026.04.22 : 4억 원
2026.04.07 : 4억 7,000만 원
2026.03.18 : 4억 7,000만 원
2026.03.17 : 4억 2,000만 원
2026.03.14 : 4억 2,700만 원

보수적 매도가 : 4억 1,000만 원
중립 매도가 : 4억 2,500만~4억 3,000만 원

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5. 권리 분석

말소기준권리 : 2015.02.12 근저당권
조사된 임차인 : 없음
대항력 임차인 : 현재 자료상 확인 안 됨
인수권리 : 현재 자료상 특별히 보이지 않음
경매신청 : 2025.07.11 하나은행 임의경매
후순위 가압류·압류 : 매각으로 소멸 예상

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6. 점유와 명도

소유자 점유 가능성이 높음

명도비를 0으로 보면 안 됨.
최소 300만~500만 원 정도는 예비비로 잡는 것이 안전.

또 하나는 관리비.
아파트 경매는 공용부분 관리비 체납이 있으면 낙찰자가 일부 부담해야 하는 경우가 있다.

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7. 예상 낙찰가 계산

예상 입찰가 : 403,800,400원
기대 매도가 : 425,000,000원