2025 타경 52414_안산시 단원구 초지동 호수마을

안산 초지동 호수마을 43평

 

1. 물건 개요

사건번호 : 2025타경52414
법원 : 수원지방법원 안산지원
물건 : 경기도 안산시 단원구 초지동 731 호수마을 106동 902호
도로명주소 : 경기도 안산시 단원구 광덕1로 80
용도 : 아파트
전용면적 : 118.96㎡
공급면적 : 145.311㎡, 43평형
대지권 : 72.8817㎡
층수 : 25층 중 9층
감정가 : 579,000,000원
현재 최저가 : 405,300,000원
매각기일 : 2026.07.08
입찰보증금 : 40,530,000원

---

2. 입지 분석

감정평가서상 안산호원초등학교 북측 인근에 있고, 주변은 대단지 아파트, 학교, 공원, 학원밀집지역 등이 있는 아파트지대로 정리되어 있다.

초지동 대단지 주거지다.
학교, 공원, 생활시설이 갖춰진 실거주 생활권이다.
신안산선 호수역 신설 기대가 붙는 구간이다.

감정평가서에는 본건 동측 근거리에 2026년경 개통 예정인 수도권전철 신안산선 호수역 신설 공사가 진행 중이라고 기재되어 있다.

즉, 이 물건은 외곽 구축 아파트처럼 단순 저가 물건으로 보면 안 된다.
초지동 안에서 실거주 수요가 있는 대단지이고, 향후 교통 개선 기대도 있는 물건이다.

다만 역세권 신축 대장 입지는 아니다.
초지동 생활권 안에서 “대단지 + 대형평형 + 신안산선 기대”로 보는 것!

---

3. 단지 분석

호수마을은 2000년 12월 사용승인된 대단지 아파트다.
감정평가서 기준으로는 38동, 2,036세대 규모로 기재되어 있고, 본건은 106동 9층 902호, 전용 118.96㎡, 공급 145.311㎡, 전용률 81.9%의 43평형이다.

네이버부동산 상에는 호수마을풍림아이원으로, 세대수는 2,001세대, 총 38동, 2000년 12월 준공, 지역난방 단지로 나온다. 자료마다 세대수 표기 차이는 있으나, .

2천 세대급 대단지다.
대단지다.
43평 대형평형이다.
초등학교와 공원 생활권이다.
신안산선 호수역 기대가 있다.
안산 초지동 안에서는 실거주자가 볼 수 있는 단지다.

단점
2000년식 구축이다.
43평이라 관리비와 수리비 부담이 있다.
32평보다 매수층이 좁다.
단기 매도에서는 가격을 욕심내면 매도 기간이 길어질 수 있다.

---

4. 시세 분석

2024.11.30
호수마을 115동 18층
전용 118.96㎡
거래금액 5억 8,500만 원

2024.08.16
호수마을 106동 14층
전용 118.96㎡
거래금액 5억 4,000만 원

감정가 자체는 억지로 높게 잡힌 느낌은 아니다.
다만 현재 시장에서는 최근 실거래를 더 보수적으로 봐야 한다.

2026.06.26
106동 11층
매매 5억 3,700만 원

2026.02.11
115동 7층
매매 6억 원

2025.12.31
115동 9층
매매 6억 500만 원

2025.09.09
106동 23층
매매 4억 4,000만 원

2025.08.23
106동 3층
매매 5억 원

2025.06.10
112동 15층
매매 5억 3,500만 원

2025.05.20
115동 4층
매매 5억 1,000만 원

보수적 매도가 : 5억 2,000만 원~5억 3,000만 원
중립 매도가 : 5억 4,000만 원~5억 5,000만 원

---

 

5. 권리 분석

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2012.08.28 근저당권이고, 배당요구종기는 2025.08.06이다. 조사된 임차내역은 없다.

즉, 이 물건의 말소기준권리는 2012.08.28 근저당권이다.

등기부상 현재 소유자는 김*기 단독소유다.
김*기는 2001.02.24 소유권이전을 받았고, 2012.08.28 주소가 본건 주소인 광덕1로 80, 106동 902호로 변경되어 있다.

주소가 본건으로 되어 있다는 것은 소유자 또는 가족 점유 가능성을 봐야 한다는 뜻이다.
임차인 보증금 인수 리스크는 낮아 보이지만, 명도는 별도 문제다.

갑구에는 압류와 경매개시결정이 있다.

2024.09.26 국 압류
2025.05.07 시흥시 압류
2025.05.20 중소기업은행 임의경매개시결정
2025.12.30 국 압류

위 압류와 경매개시결정은 2012.08.28 근저당권보다 후순위다. 등기부상 경매 신청 채권자는 중소기업은행으로 확인된다.

을구의 핵심은 하나다.

2012.08.28
근저당권 설정
채권최고액 340,000,000원
채무자 주식회사희성전자
근저당권자 중소기업은행

말소기준권리 : 2012.08.28 중소기업은행 근저당권
채권최고액 : 3억 4,000만 원
경매신청채권자 : 중소기업은행
조사된 임차내역 : 없음
후순위 압류 : 매각으로 소멸될 가능성이 높음
인수권리 : 현재 자료상 특별한 인수권리 없음

채무자가 소유자 김*기가 아니라 주식회사희성전자다.
즉, 소유자가 본인 채무가 아니라 법인 채무를 위해 담보를 제공한 구조로 읽힌다.

이 구조 자체가 낙찰자에게 권리상 불리한 것은 아니지만 명도 협상에서는 감정이 섞일 수 있겠다.
소유자가 오래 보유한 집이고, 법인 채무 담보로 넘어가는 그림이라면 명도비와 협상 기간은 보수적으로 잡아야 한다.

---

6. 예상 낙찰가

예상 낙찰가 : 469,310,500원
기대 매도가 : 5억 3,000만 원