2025 타경 2875_경기도 광주시 신현동 1241 이편한세상테라스오포2단지

2025타경2875

경기도 광주시 신현동 e편한세상테라스오포2단지 203동 1301호 

결론부터 말하면, 이 물건은 권리만 보면 들어갈 수 있는 물건이다.
하지만 임차인, 관리비, 명도, 출구 유동성까지 보면 단순한 아파트 물건은 아니다.

싸 보이는 숫자 뒤에 누가 살고 있는가.
그 사람이 대항력이 있는가.
관리비가 밀려 있는가.
그리고 내가 얼마에 빠져나올 수 있는가.

이 물건의 핵심은 세 가지다.

첫째, 말소기준권리는 2018.11.16 근저당권이다.
둘째, 현황조사상 LIN YEN HAN이라는 주거 임차인이 있다. 전입일은 2024.02.23이다.
셋째, 관리비 미납이 22개월, 약 634만 원 잡혀 있다.

즉 권리상 인수되는 임차인은 아닌 것으로 보이지만, 실제 명도는 가볍게 보면 안 된다.

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1. 물건 개요

사건번호: 2025타경2875
법원: 수원지방법원 성남지원
물건: 경기도 광주시 신현동 1241 이편한세상테라스오포2단지 203동 13층 1301호
도로명주소: 경기도 광주시 문형산길 131
용도: 아파트
전유면적: 84.836㎡
대지권: 15,669.4분의 70.514
감정가: 530,000,000원
2회 최저가: 371,000,000원
2회 매각기일: 2026.07.13

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2. 단지와 입지

e편한세상테라스오포2단지는 일반적인 평지 대단지 아파트라기보다는, 신현동 산자락 생활권에 들어간 테라스형 아파트 단지로 보는 게 맞다.

준공: 2018년 6월
세대수: 189세대
동수: 4개동
난방: 개별난방
용적률: 149%
건폐율: 28%

매물이 많지 않고, 테라스형·신현동 생활권을 원하는 실수요에게는 대체재가 제한된다.

차량 의존도가 있는 신현동·오포 생활권이다.
다만 성남·분당 접근성을 보고 들어오는 수요가 있고, 주변에 산지와 저층 주거지, 단독·다세대, 근린생활시설이 섞여 있는 지역이다.

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3. 현재 시세 흐름

저층·급매권: 4억 7,000만 원대
보통 실거래권: 5억 2,000만 원~5억 4,000만 원
현재 매도 희망가: 5억 5,000만 원 전후

현재 화면에 보이는 매물도 203동 6층, 5억 5,000만 원이다.
매물이 많지 않다는 점은 매도자에게는 좋다.
하지만 거래량이 적다는 점은 투자자에게는 조심할 부분이다.

이 물건의 출구는 보수적으로 이렇게 봐야 한다.

빠른 매도 출구: 5억 1,000만 원~5억 2,000만 원
정상 매도 출구: 5억 2,000만 원~5억 4,000만 원
좋은 조건 출구: 5억 5,000만 원 이상

4억 후반에 받아서 5억 초중반에 매도하면 그림이 좋다.
하지만 4억 8,000만 원 이상으로 올라가면 수익은 급격히 얇아진다.

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4. 같은 단지 경매 사례

2024타경54800, 이편한세상테라스오포2단지 201동 12층 1202호가 있다.

전용 약 25.7평
감정가 5억 3,400만 원
최저가 3억 7,380만 원
매각가 4억 6,780만 원
응찰자 6명
매각가율 88%

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5. 등기부등본 분석

2018.09.21
소유권보존
소유자: 국제자산신탁주식회사
신탁재산처분에 의한 신탁

2018.11.16
소유권이전
소유자: 이정섭
등기원인: 2016.03.30 매매
1번 신탁등기 말소

2024.02.14
가압류
채권자: 엔에이치농협캐피탈
청구금액: 약 542만 원

2024.04.02
위 가압류 말소

2025.07.11
임의경매개시결정
채권자: 농협은행 주식회사
사건번호: 2025타경2875

2026.05.11
압류
권리자: 광주시

등기부 요약상 현재 소유자는 이*섭 단독소유다.

갑구 자체는 복잡하지 않다.
신탁에서 개인 소유로 넘어왔고, 이후 경매와 압류가 붙은 구조다.

하지만 을구를 보면 이 물건의 돈의 흐름이 보인다.

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을구: 근저당권 흐름

1순위 근저당권
접수일: 2018.11.16
채권최고액: 354,000,000원
채무자: 이정섭
근저당권자: 농협은행주식회사
이후 2025.12.15 근저당권이전
현재 근저당권자: 농업협동조합자산관리회사

후순위 근저당권
접수일: 2022.04.11
채권최고액: 282,000,000원
근저당권자: 상상인플러스저축은행

등기사항 요약에도 유효한 권리로 2018.11.16 근저당권 3억 5,400만 원, 2022.04.11 근저당권 2억 8,200만 원이 정리되어 있다.

채권최고액 합계는 6억 3,600만 원이다.
스피드옥션 요약자료에도 채권총액이 636,000,000원으로 표시되어 있다.

시세가 5억 초중반인 물건에 채권최고액은 6억 3,600만 원이다.
낙찰대금에서 소유자에게 돌아갈 돈이 없을 가능성이 높다.
소유자는 경매가 끝나도 실익이 없고, 후순위 채권자도 전액 회수가 어려울 수 있다.

이런 물건은 권리보다 명도 감정이 붙을 수 있다.

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과거 대부 근저당과 전세권

등기부를 보면 2019년 이후 대부업체 근저당권들이 여러 번 설정되고 말소된 흔적이 있다.

2019.11.05
에이원컴퍼니대부 근저당권 4,900만 원
이후 말소

2020.05.06
앤알캐피탈대부 근저당권 9,100만 원
이후 말소

2020.08.26
티플레인대부 근저당권 1,950만 원
이후 말소

2021.01.27
저스트인타임대부 근저당권 1억 6,900만 원
이후 말소

2021.09.13
투게더앱스 근저당권 2억 1,710만 원
동일일자 전세권 500만 원
이후 말소

2021.12.27
저스트인타임대부 근저당권 2억 6,000만 원
이후 말소

오랫동안 담보대출과 대부권이 이어지다가 결국 경매로 온 물건으로 보는 편이 맞겠다.

말소기준권리: 2018.11.16 근저당권
등기부상 인수권리: 현재 자료상 없음
대지권 별도등기: 과거 존재했으나 말소됨
후순위 임차인: 권리상 대항력 없음으로 판단
실무 리스크: 실제 점유자 명도, 관리비 미납

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7. 임차인 분석

매각물건명세서상 점유자는 LIN YEN HAN이다.
현황조사상 주거 임차인으로 조사되었고, 전입신고일자는 2024.02.23이다. 보증금과 차임은 미상으로 기재되어 있다.

말소기준권리: 2018.11.16 근저당권
임차인 전입일: 2024.02.23

임차인은 말소기준권리보다 늦다.
따라서 현재 자료상으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵다.

현재 자료상으로는 인수하지 않는 구조로 본다.
다만 명도는 별개다.

이 물건은 임차인의 보증금·차임이 미상이고, 배당요구 여부도 명확히 실익 있게 보이지 않는다.
후순위 임차인이 배당도 못 받고 나가야 하는 상황이면, 협의명도가 부드럽지 않을 수 있겠다.

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8. 관리비 미납

자료상 관리비 조사일자는 2026.05.28이고, 22개월 관리비 미납금 6,347,670원이 표시되어 있다.
관리비 미납이 길다는 것은 소유자나 점유자가 이미 관리 의무를 정상적으로 이행하지 않고 있었다는 뜻이다.

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9. 명도 난이도

법적 난이도: 낮음~보통
권리상 인수 리스크: 낮음
실제 명도 난이도: 보통 이상
관리비·감정 리스크: 있음

첫째, 후순위 임차인이 있다.
둘째, 보증금이 미상이다.
셋째, 관리비가 22개월 밀려 있다.
넷째, 채권총액이 시세보다 커서 소유자에게 남는 돈이 없을 가능성이 높다.

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10. 예상 입찰가

예상 입찰가 : 439,986,000원
기대 매도가 : 5.2억