2025 타경 72795_양주시 덕계동 852 양주푸르지오아파트

2025타경72795 양주푸르지오아파트

말소기준권리는 2017.02.16. 근저당권이고, 매각물건명세서상 조사된 임차내역은 없다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인 인수 리스크보다 소유자 또는 실제 점유자 명도 리스크를 봐야 하는 물건이다.

다만 투자 관점에서는 권리보다 가격이 핵심이다.
감정가 2억 7,300만 원, 2회 최저가 1억 9,110만 원이다. 전용 84.9㎡, 9층, 2006년식, 양주 덕계역 생활권 아파트라는 점을 감안하면 2회 최저가는 충분히 낮아 보인다. 그러나 현재 실거래와 매물 흐름을 보면 3억 이상으로 넓게 열려 있는 물건이라기보다는 2억 중반대에서 회전되는 물건에 가깝다.

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1. 물건 개요

사건번호	2025타경72795
법원	의정부지방법원
물건	양주푸르지오아파트 102동 902호
전유면적	84.9097㎡
대지권	57.2394㎡ 상당
감정가	273,000,000원
2회 최저가	191,100,000원
보증금	19,110,000원
매각대상	토지/건물 일괄매각
임차내역	조사된 임차내역 없음

2017.02.16 근저당권이 말소기준권리이다.
그 뒤에 붙은 근저당, 전세권, 질권은 낙찰로 소멸되는 후순위 권리이다.
매각물건명세서상 조사된 임차내역도 없다.
따라서 현재 자료 기준 낙찰자 인수 권리는 없다.

명도 난이도는 중하~중으로 본다.

임차인 없음
대항력 인수 없음
권리관계 단순
다만 소유자 장기 채무 누적
경매 이력 반복
후순위 대부권 다수

명도는 법적으로 어렵다기보다, 사람의 감정이 남는 물건이겠다.

관리비 조사일자 기준 2개월 관리비 미납금 379,980원이 기재되어 있다. 금액 자체는 크지 않다. 그러나 입찰 전 관리사무소에 다시 확인해야 한다.

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2. 입지 분석

양주 덕계동은 서울 핵심지와 직접 붙어 있는 입지는 아니다. 그러나 양주 안에서는 덕계역, 회천신도시, 덕계생활권을 같이 보는 지역이다.

이 물건의 장점은 

첫째, 경원선  덕계역 생활권이라는 점이다.
경원선 라인 접근성이 있고, 양주 북부 외곽 단지 중에서는 철도 접근성을 설명할 수 있는 물건이다.

둘째, 기존 생활권이 이미 형성된 단지라는 점이다.
2006년식, 498세대, 8개동 규모의 아파트다. 너무 작은 나홀로 단지가 아니라, 실거주자가 판단할 때 최소한의 단지감은 있다.

셋째, 주변 개발 기대감이 있다는 점이다.
주변에 회천신도시, 덕계역세권, 학교 예정지, 신축 입주 예정 단지들이 보인다. 다만 이 기대감은 이미 가격에 일부 반영되어 있다고 봐야 한다. 이 물건을 “개발 호재로 크게 먹는 물건”으로 보기보다는, 기존 84타입을 싸게 잡아 실거주 또는 소액 차익을 노리는 물건으로 보는 편이 더 맞다.

단점도 있다.

첫째, 양주 자체의 매수층이 넓지 않다.
서울, 수원, 안산, 용인처럼 직장 배후수요가 두껍게 깔린 곳은 아니다. 실수요는 있지만, 가격을 밀어 올리는 투자수요는 제한적이다.

둘째, 동일 평형 매물이 제법 있다.
전용 84㎡ 매물이 여러 개 확인된다. 최저가 매물도 2억 중후반대에서 형성되어 있다. 즉, 낙찰 후 바로 매도하려면 “싸게 받은 가격”이 분명해야 한다.

셋째, 감정가 대비 현재 시장가격이 강하지 않다.
감정가는 2.73억이지만 최근 실거래는 2.4억~2.9억 사이에 넓게 분포한다. 3.2억 거래도 보이지만, 이건 기준가격으로 삼기 어렵다. 기준은 2.5억~2.7억 쪽에 두는 것이 안전하다.

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3. 예상 낙찰가

예상 입찰가: 223,867,000원
기대 매도가: 2.5억