2025 타경 2922_김포시 걸포동 1591 한강메트로자이2단지

2025타경2922 김포 걸포동 한강메트로자이2단지 

권리가 복잡해서 어려운 물건이 아니라, 좋아서 사람들이 많이 볼 물건이다.

김포 걸포동 한강메트로자이2단지, 전용 84.97㎡, 29층, 2020년식 대단지, 김포골드라인 걸포북변역 생활권이다. 매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2020.09.22. 근저당권이고, 조사된 임차내역은 없다. 소유자 점유 명도와 입찰가 과열을 봐야 하는 물건이다.

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1. 물건 개요

사건번호	2025타경2922
중복사건	2025타경5198
소재지	김포시 걸포동 1591 한강메트로자이2단지
동·호수	206동 29층 2903호
전유면적	84.9692㎡
대지권	49.2353㎡ 상당
감정가	713,000,000원
2회 최저가	499,100,000원
보증금	49,910,000원
매각대상	토지·건물 일괄매각
최선순위	2020.09.22. 근저당권
임차내역	조사된 임차내역 없음

이 물건은 전용 84㎡ 국민평형, 2020년식, 대단지, 29층 고층이라는 조합이다. 사람들이 좋아해서 가격이 올라가는 물건이라고 보인다. 

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2. 단지와 입지

한강메트로자이2단지는 김포 걸포동의 대표 대단지 중 하나다. 올려준 네이버 화면 기준으로 단지는 2020년 7월 준공, 총 2,456세대, 22개 동, 지역난방, 용적률 228%, 건폐율 14%이다.

첫째, 김포골드라인 걸포북변역 생활권이다.
역과 단지가 가까이 붙어 있다. 김포는 교통 민감도가 높은 지역이다. 역세권 여부가 가격과 수요를 크게 가른다. 한강메트로자이는 걸포북변역 접근성이 설명되는 단지다.

둘째, 2020년식 대단지 브랜드 아파트이다.
실거주자가 바로 비교하는 준신축급 대단지이다. 김포 안에서 “살기 편한 아파트”로 볼 수 있는 물건이다.

셋째, 전용 84㎡ 실수요 평형이다.
특히 이 물건은 29층이다. 

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3. 시세 분석

2026.06.19
202동 19층 6억 7,500만 원

2026.05.20
221동 16층 6억 7,000만 원

2026.04.21
219동 6층 6억 4,000만 원

2026.04.14
212동 28층 6억 8,200만 원

2026.01.10
212동 14층 6억 7,000만 원

현재 매물도 6억 6,000만 원, 6억 7,000만 원대가 보인다. 즉, 지금 이 물건의 정상 매도 가능 가격은 아주 보수적으로 보면 6.4억대, 일반적으로 보면 6.6억~6.8억 선이다.

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4. 등기부등본 분석

2020.09.22. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이다.
그 이후의 아람누리대부 근저당, 메리츠캐피탈 질권, 하나캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸될 권리이다.
현재 자료 기준 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 보이지 않는다.

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5. 임차인 및 명도 분석

매각물건명세서상 조사된 임차내역은 없다. 최선순위 설정일자는 2020.09.22. 근저당권이고, 배당요구종기는 2025.10.10.으로 표시되어 있다.

등기부상 소유자 주소가 해당 물건지로 되어 있다. 등기사항 요약에도 조아라가 해당 주소지의 단독소유자로 표시된다.

즉, 실제 점유자는 소유자일 가능성이 있다. 소유자 점유 물건이면 보증금 반환 문제는 없지만, 감정적으로는 더 어려울 수 있다. 본인이 2020년에 산 집이고, 지금 시세상으로는 한때 자산가치가 많이 올라갔던 집이다. 그런데 대출과 대부권이 얽히면서 경매까지 온 구조다.

명도 난이도는 중으로 본다.

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6. 채무 구조가 말해주는 것

채권총액이 약 9억 4,169만 원으로 표시되어 있다. 감정가 7.13억, 현재 시세 6억대 중후반과 비교해도 채무가 상당히 무겁다.

첫째, 소유자가 일반 매매로 정리하기 어려웠을 가능성이 있다.
둘째, 경매 취하 가능성이 아예 없다고 볼 수는 없지만, 채무를 정리하려면 필요한 돈이 크다.

2026.06.09. 근저당권자 기일연기신청 제출 문구가 보여, 입찰 당일에는 법원 사건내역에서 변경·연기·취하 여부를 반드시 확인해야 한다.

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7. 예상 낙찰가

예상 입찰가 : 625,400,700원
기대 매도가 : 6.6억