2025 타경 42044_경기도 평택시 비전동 평택소사벌푸르지오_

2025타경42044 ; 평택시 비전동 평택소사벌푸르지오 105동 1401호 분석

 

1. 물건 개요

사건번호는 2025타경42044다.
사건명은 부동산임의경매이고, 2025타경934가 중복 사건으로 붙어 있다. 매각물건명세서에도 사건은 2025타경42044, 중복사건은 2025타경934로 기재되어 있다.

대상 물건은 다음과 같다.

소재지: 경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 105동 14층 1401호
도로명주소: 경기도 평택시 평남로 996
용도: 아파트
전유면적: 83.68㎡
대지권: 37,662.1분의 66.1154
감정가: 400,000,000원
2회 최저가: 280,000,000원
2회 매각기일: 2026.07.13
입찰보증금: 28,000,000원

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2. 단지 분석

평택소사벌푸르지오는 2019년 2월 사용승인된 비교적 신축급 단지다.
감정평가서상 단지 규모는 6개동 566세대, 구조는 철근콘크리트구조, 최고층은 25층, 난방은 지역난방으로 확인된다.

주소: 경기 평택시 비전동 970
준공: 2019년 3월
세대수: 566세대
동수: 6개동
난방: 지역난방
용적률: 169%
건폐율: 12%

이 단지는 숫자가 꽤 좋다.
용적률 169%, 건폐율 12%는 요즘 아파트치고 답답한 단지가 아니다.
2019년식이라 내부 노후 리스크도 20년차 구축보다 훨씬 적다.

다만 입지는 “평택 핵심 역세권”으로 보는 물건은 아니다.
감정평가서에는 비전중학교 북측 인근에 있고, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 통복천 등으로 이루어진 지역이라고 되어 있다. 교통은 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있는 정도로, 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가되어 있다.

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3. 호별 상품성

25층 중 14층이다.
감정평가서도 비교사례 대비 본건이 호별요인, 특히 층 등에서 우세하다고 보고 1.01의 가치형성요인 보정을 적용했다.

내부 구조는 84타입 실거주 선호 구조다.
감정평가서상 이용상태는 방 3개, 욕실 2개, 거실/주방, 드레스룸, 파우더룸, 현관으로 기재되어 있다.

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4. 현재 시세 분석

하단 실거래권: 3억 3,500만 원~3억 6,000만 원
보통 실거래권: 3억 6,000만 원~3억 8,000만 원
상단 실거래권: 4억 원 전후

본건은 105동 14층이다.
최근 같은 105동 10층이 2026.06.30에 3억 7,500만 원에 거래됐다.
이게 가장 직접적인 기준점이다.

현재 매물은.
105동 3층 매매 3억 8,000만 원
105동 17층 매매 3억 7,000만 원
101동 7층 매매 4억 원

빠른 매도 출구: 3억 6,000만 원~3억 7,000만 원
정상 매도 출구: 3억 7,500만 원 전후
좋은 조건 출구: 3억 9,000만 원~4억 원

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5. 같은 단지 경매 사례

이 물건에서 제일 중요한 것은 최근 같은 단지 경매 사례다.

올려준 화면에 따르면 같은 평택소사벌푸르지오 102동 4층 403호가 최근 경매에서 매각됐다.

2025타경42070
평택소사벌푸르지오 102동 4층 403호
전용 25.4평
감정가 405,000,000원
최저가 283,500,000원
매각가 330,100,000원
응찰자 6명
매각가율 82%

이 사례가 이 물건의 입찰가를 정하는 기준이다.

왜냐하면 같은 단지, 같은 84타입이고, 최저가도 비슷한 구조였기 때문이다.
다만 그 물건은 4층이고, 본건은 14층이다.
본건이 층수에서는 더 좋다.

그래서 단순 비교하면 본건은 3억 3,000만 원보다 더 올라갈 수 있다.
실제 낙찰권은 3억 3,000만 원~3억 5,000만 원까지 열어봐야 하겠다.

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6. 등기부등본

갑구는 매우 단순하다.

2019.03.27
소유권보존
합유자: 한국토지주택공사, 대림산업, 대우건설

2019.05.24
소유권이전
소유자: 김금희
매매 원인일: 2018.10.06
거래가액: 335,560,000원

2025.06.09
임의경매개시결정
채권자: 상상인저축은행
사건번호: 2025타경42044

2025.11.13
임의경매개시결정
채권자: 신한은행
사건번호: 2025타경934

등기부상 현재 소유자는 김*희 단독소유다. 주요 등기사항 요약에도 김금희 단독소유로 정리되어 있다.

여기서 눈에 띄는 점은 소유자가 2019년에 3억 3,556만 원에 매수했다는 점이다.
현재 시세가 대략 3억 6,000만 원~3억 8,000만 원이라면, 단순 시세상으로는 매수가 대비 크게 손해를 본 물건은 아니다.

그런데 을구 근저당을 보면 이야기가 달라진다.

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을구에는 근저당권이 2건 있다.

1순위 근저당권
접수일: 2019.05.24
채권최고액: 272,400,000원
채무자: 김*희
근저당권자: 신한은행

2순위 근저당권
접수일: 2021.12.21
채권최고액: 300,000,000원
채무자: 김*희
근저당권자: 상상인저축은행

등기부 을구에도 이 두 근저당권이 그대로 기재되어 있다.

채권최고액 합계는 572,400,000원이다.
시세가 3억 후반인 물건에 근저당 채권최고액이 5억 7,240만 원이다.

소유자 입장에서는 경매가 끝나도 남는 돈이 없을 가능성이 높다.
그러면 협의명도가 부드럽게 끝나지 않을 수 있겠다.

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말소기준권리: 2019.05.24 신한은행 근저당권
조사된 임차내역: 없음
등기부상 인수권리: 현재 자료상 없음
후순위 근저당 및 임의경매개시결정: 매각으로 소멸

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8. 임차인·명도 분석

현재 자료상 임차인은 없다.
소유자 점유 가능성이 높다.

법적 난이도: 낮음
협상 난이도: 보통
감정 난이도: 보통 이상 가능
시간 여유: 최소 1~2개월은 열어두기

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9. 관리비 리스크

스피드옥션 요약자료에는 관리비 조사일자 2026.05.28 기준 관리비 미납 없음으로 표시되어 있다.

이건 좋은 포인트다.
다만 입찰 전 관리사무소에 한 번 더 확인해야 한다.

확인할 것은 다음이다.

관리비 미납 총액
장기수선충당금 정산 여부
전유부분 사용료 미납 여부
소유자 점유 여부
이사 예정 또는 공실 여부

관리비 미납이 없다면 이 물건은 비용 구조가 훨씬 깔끔해진다.

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10. 입찰가 판단

예상 입찰가 : 332,780,900원
기대 매도가 : 3.7억