2024타경63965_분당 백현마을

2024타경63965

분당 백현마을2단지 210동 2002호 요약 정리

1. 물건 개요

단지
백현마을2단지

주소
경기도 성남시 분당구 백현동 545
도로명주소 : 경기도 성남시 분당구 동판교로 122

물건
210동 20층 2002호

용도
아파트

전용면적
101.91㎡
약 30.83평

평형
약 39평형

대지권
약 71.41㎡
약 21.6평

준공
2009년 12월

세대수
772세대

동수
13개동

감정가
22억 2,000만원

현재 최저가
22억 2,000만원
1회차 신건

매각기일
2026년 5월 11일

감정평가서상 본건은 백현마을 210동 20층 2002호, 전용 101.91㎡, 대지권 71.29㎡로 평가되었고, 감정가가 22억 2,000만원으로 산정되어 있다.

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2. 입지 및 생활 인프라

지하철
경강선 성남역
GTX-A 성남역 이용권

생활 인프라
판교 생활권
백현동 주거지
판교역·현대백화점 판교점 접근 가능
공원, 학교, 근린생활시설 인접

학군
보평초
보평중
보평고

환경
백현동 아파트 밀집지역
판교 핵심 주거 생활권
공원과 학교가 가까운 안정적 주거지

감정평가서에서도 본건은 보평고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있는 주거지로 평가되어 있다. 버스정류장, 경강선 성남역, GTX-A 성남역이 있어 교통상황도 양호하다고 기재되어 있다.

➡ 판교 실거주 수요가 강한 입지

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3. 단지 가치

단지 특징

2009년식 판교 아파트
772세대
13개동
39평형 실수요 선호
보평학군
성남역·GTX-A 수혜
전용 101㎡ 대형 평형
20층 최상층
다락 포함 구조

이 물건은 단순한 구축 아파트가 아니다.
판교 백현동 안에서 학군, 교통, 생활 인프라를 모두 갖춘 실거주 선호 단지다.

특히 39평형은 수요층이 분명하다.
아이 있는 가족, 판교 직장인, 고소득 실거주자가 볼 수 있는 면적이다.

다만 20층 최상층이다.
다락이 있는 구조는 장점이지만, 최상층 특성상 누수·단열·내부 상태 확인은 반드시 필요하다.

감정평가서상 본건은 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 다락 등으로 이용 중이고, 옥탑 부분에 제시외물건인 다락이 있어 이를 포함해 평가했다고 되어 있다.

➡ 실거주 선호도 높은 판교 대형 평형

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4. 시세 분석

최근 실거래 흐름

2026.01
29억 9,000

2025.09
26억 5,000

2025.06
23억

2025.05
21억
22억 9,000

2025.04
20억 8,500
21억 5,000

2025.03
21억 8,000

현재 매물 호가
27억 ~ 36억대

감정가
22억 2,000

감정평가 당시에는 2024년 7월 실거래 20.2억, 20.4억 사례를 참고했고, 2024년 8월 기준 최종 감정가를 22.2억으로 결정했다.

하지만 현재 첨부 시세 기준으로는 2025년 이후 거래가 20억 후반까지 올라왔다.
2026년 1월에는 29.9억 거래도 확인된다.

즉, 감정가 22.2억은 현재 시세 기준으로는 낮아 보인다.

다만 경매는 시세만 보면 안 된다.
권리와 임차인을 같이 봐야 한다.

➡ 가격 메리트는 있지만, 임차인 구조를 반영해야 함

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5. 권리 분석

말소기준권리
2021.09.15 근저당권
한국토지주택공사
채권최고액 11억 8,950만원

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2021년 9월 15일 근저당권이다.

임차인
이은정

보증금
1억 3,000만원

월세
200만원

전입일자
2010.01.27

확정일자
2023.06.29

배당요구일
2024.10.04

임대차기간
2023.06.20 ~ 2026.06.20

여기서 핵심은 전입일자다.

임차인의 전입일자가 2010년이고, 말소기준권리는 2021년이다.
따라서 이 임차인은 대항력이 있다.

다만 확정일자는 2023년이라 말소기준권리보다 늦다.
배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 미배당 잔액이 낙찰자에게 인수될 수 있다.

즉, 이 물건은 임차인 없는 깨끗한 공실 물건이 아니다.

➡ 낙찰가는 반드시 보증금 1.3억 인수 가능성을 반영해야 함

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6. 등기부등본 요약

소유권 흐름

2010.01.15
한국토지주택공사 소유권보존

2021.09.15
김창훈 소유권이전
거래가액 13억 1,500만원

현재 소유자는 김창훈이다. 2021년 9월 15일 매매로 취득했고, 거래가액은 13억 1,500만원이다.

근저당 흐름

2021.09.15
한국토지주택공사 근저당
채권최고액 11억 8,950만원
말소기준권리

2022.01.27
SBI저축은행 근저당
채권최고액 6억 6,000만원

2022.02.04
미라클핀테크 근저당
채권최고액 3억 7,700만원
이후 오케이에프앤아이대부로 이전

가압류·압류 흐름

2023.02
삼성카드 가압류

2023.02
신한카드 가압류

2023.03
경기신용보증재단 가압류

2023.03
하나카드 가압류

2024.01
성남시 압류

2024.08
오케이에프앤아이대부 임의경매개시결정

2024.09
국민건강보험공단 압류

등기부 요약상 현재 유효한 권리는 다수 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 그리고 근저당권들이다.

하지만 낙찰자 입장에서는 말소기준권리 이후 권리들은 원칙적으로 소멸한다.
중요한 것은 후순위 채권이 아니라, 대항력 있는 임차인이다.

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7. 특이사항

구분지상권 인수

매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권등기, 2018년 8월 13일 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있다.

등기부에도 대지권 표시 부분에 별도등기 있음, 1토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기가 표시되어 있다.

감정평가서상 토지이용계획에는 고속철도 저촉이 기재되어 있다.

일반적인 아파트 사용에는 큰 문제는 아닐 가능성이 높지만,
매각물건명세서에 인수 권리로 적혀 있으므로 반드시 확인해야 한다.

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8. 낙찰가 예상

입찰자
약 10~25명 예상

이 물건은 판교 백현동 물건이다.
시세 대비 감정가가 낮아 보인다.

다만 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금 1.3억과 임대차 만기 2026년 6월 20일이 걸려 있다.

그래서 완전 공실 물건처럼 과열되기보다는,
권리를 이해한 실거주자와 투자자가 들어올 가능성이 높다.

예상 낙찰가

하단 낙찰
22.2억 ~ 23억

중간 낙찰
23억 ~ 24.5억

상단 낙찰
25억 이상

실질 매입가는 낙찰가에 보증금 인수 가능액, 취득세, 금융비용, 명도비를 더해서 봐야 한다.

25.2억 낙찰 기준이라면, 29억 매도 시 수익은 가능할 수 있다.
다만 취득세를 1.1%가 아니라 약 3.5% 수준으로 봐야 하고, 명도비와 중개수수료도 보수적으로 잡아야 한다.

➡ 24억대 낙찰이면 좋고, 25억 초반은 29억 매도를 확신할 때만 가능

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9. 투자 평가

장점

판교 백현동 입지
성남역·GTX-A 접근성
보평학군
2009년식 백현마을2단지
39평형 실수요 면적
20층 최상층
다락 포함 구조
최근 실거래 상승 흐름
감정가가 현재 시세 대비 낮아 보임

리스크

대항력 있는 임차인 존재
보증금 1억 3,000만원 인수 가능성
월세 200만원 임대차 2026년 6월 20일까지
즉시 실거주 어려울 수 있음
토지 구분지상권 인수
최상층 누수·단열 확인 필요
고가 물건이라 취득세와 금융비용 큼
낙찰가가 올라가면 수익률 급감

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10. 최종 판단

이 물건은 좋은 물건이다.

입지 좋고, 단지 좋고, 시세 흐름도 좋다.
판교 백현동에서 39평형, 20층, 다락 포함 구조는 실거주자가 충분히 볼 수 있는 물건이다.

하지만 권리는 완전히 깨끗하지 않다.

핵심은 임차인 이은정이다.
전입일자가 2010년이라 말소기준권리보다 빠르다.
배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 낙찰자가 인수할 수 있다.

그래서 이 물건은 단순히 낙찰가만 보면 안 된다.

입찰가

• 임차보증금 인수 가능액 1.3억
• 취득세
• 금융비용
• 명도비
• 매도비용

이렇게 계산해야 한다.

내 기준 정리

22.2억 전후
좋은 가격

23억 전후
검토 가능

24억대
시세 상승을 보고 접근 가능

25억 초반
29억 이상 매도를 확신할 때만 가능

25.5억 이상
실거주자 가격에 가까움

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한 줄 결론

2024타경63965 백현마을 물건은
입지와 시세는 좋지만, 대항력 있는 임차인과 보증금 인수 가능성을 반드시 가격에 반영해야 하는 판교 고가 아파트 물건이다.