2024 타경 90995_화성시 봉담한신더휴에듀파크

2024타경90995 핵심 요약

화성시 봉담한신더휴에듀파크 101동 1803호

1. 물건 핵심

봉담한신더휴에듀파크 101동 18층 1803호.
전용 84.75㎡, 33평형 아파트다.

감정가와 현재 최저가는 4억 8,500만원이다.
매각물건명세서상 전유면적 84.7502㎡, 대지권 54.5415㎡, 감정가 4억 8,500만원으로 확인된다.

2019년식, 1,140세대 대단지, 18층 물건이다.
봉담 내에서는 실거주 수요가 있는 준신축급 단지다.

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2. 시세

최근 84㎡ 실거래는 대략 4.6억 ~ 4.9억 수준이다.

2026.05
4억 7,600
4억 6,500
4억 6,000

2026.04
4억 9,000
4억 7,700

감정가 4.85억은 현재 시세 대비 아주 싼 가격은 아니다.
시세 상단에 가까운 가격이다.

즉, 가격 메리트는 크지 않다.

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3. 권리 핵심

말소기준권리
2019.11.04 중소기업은행 근저당권

채권최고액
2억 7,720만원

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2019년 11월 4일 근저당권이고, 조사된 임차내역은 없다. 매각으로 소멸되지 않는 권리도 해당사항 없음으로 기재되어 있다.

즉, 권리는 깨끗한 편이다.

후순위 권리인 애큐온저축은행 근저당, 임의경매개시결정, 화성시 압류 등은 낙찰로 소멸되는 구조다.

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4. 등기부 핵심

현재 소유자는 박용욱 단독소유다.
2019년 7월 30일 소유권보존 이후 소유권 이전은 없다.

주요 등기 흐름은 다음과 같다.

2019.11.04
중소기업은행 근저당
채권최고액 2억 7,720만원
말소기준권리

2021.10.29
애큐온저축은행 근저당
채권최고액 2억 5,200만원

2024.10.11
중소기업은행 임의경매개시결정

2024.11.28
에프에스비2312유동화전문 중복 임의경매

2025.07.10
화성시 압류

등기부는 채무가 무겁지만, 낙찰자가 인수할 권리 구조는 아니다.

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5. 낙찰가 판단

이 건은 유찰 기다리는 게 나은 건입니다.

권리는 깨끗하지만, 감정가가 싸지 않습니다.

최근 1년간 가격도 크게 오르지 않았고, 실거래가 4.6억~4.9억 박스권입니다.

따라서 1회차에 들어가면

“경매로 싸게 사는 것”이 아니라

“시세 상단에 사는 것”에 가깝습니다.