2024 타경 124494_동작구 대방동 빌라_

2024타경124494

동작구 대방동 명성하우스 604호 요약 정리

겉으로 보면 아주 매력적인 물건처럼 보인다.

동작구 대방동.
도심공공 대방동구역 안.
신대방삼거리역 생활권.
2019년식 다세대.
현재 최저가 5,654만원.

여기까지만 보면 “이거 소액으로 도심공공 하나 잡는 거 아닌가?”라는 생각이 든다.

하지만 이 물건은 그렇게 보면 안 된다.
핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권 인수다.

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1. 물건 개요

소재지
서울특별시 동작구 대방동 391-75 외 2필지
명성하우스 6층 604호

용도
다세대주택

전유면적
23.72㎡
약 7.18평

대지권
14.52㎡
약 4.39평

감정가
3억 3,700만원

현재 최저가
5,654만 1,000원

제시외 건물
주택 일부 판넬조 6.37㎡

매각물건명세서상 이 물건은 전유면적 23.72㎡, 대지권 14.52㎡이고, 제시외 건물 6.37㎡가 포함되어 있다. 감정평가액은 3억 3,700만원이다.

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2. 입지와 도심공공 포인트

입지는 나쁘지 않다.

신대방삼거리역 생활권이고, 주변에 학교와 주거지가 형성되어 있다.
감정평가서에서도 본건은 강남중학교 동측 인근에 있고, 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거지로 평가되어 있다. 교통도 차량 접근 가능, 버스정류장 및 지하철 7호선 신대방삼거리역 이용권으로 무난하다고 되어 있다.

여기에 도심공공 대방동구역 안에 있다는 점이 붙는다.

이게 이 물건의 유혹이다.

서울 안에서,
도심공공 구역 안에서,
5천만원대로 입찰할 수 있는 것처럼 보인다.

하지만 여기서 멈추면 안 된다.

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3. 가장 큰 문제는 임차권

이 물건의 핵심은 임차인 정인석이다.

임차보증금
3억 2,700만원

전입일자
2020.11.25

확정일자
2020.11.12

임차권등기
2023.07.24

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기가 있고, 보증금 3억 2,700만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있다.

이 문장이 이 물건의 결론이다.

즉, 이 물건은 최저가 5,654만원짜리가 아니다.
낙찰가에 임차보증금 미배당액을 더해서 봐야 한다.

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4. 실제 매입가 구조

겉보기 최저가
5,654만원

임차보증금
3억 2,700만원

스피드옥션 자료상 예상 미배당금
약 2억 7,300만원대

그러면 최저가에 낙찰받아도 실질 부담은 대략 이렇다.

낙찰가 5,654만원

• 임차보증금 인수 예상액 약 2억 7,300만원
  = 약 3억 2,900만원 이상

여기에 취득세, 법무비, 명도비, 관리비, 위반건축물 정리비까지 더해야 한다.

결국 이 물건은 5천만원짜리 물건이 아니라
실제로는 3억 3천만원 이상 들어갈 수 있는 물건이다.

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5. 대지지분 계산도 조심해야 한다

도심공공·재개발 구역 매물은 전용면적이 아니라 대지지분 평당가로 봐야 한다.

이 물건의 대지권은 14.52㎡, 약 4.39평이다.

주변 매물이 대지지분 평당 5,900만원 수준이라면,

4.39평 × 5,900만원
= 약 2억 5,900만원

즉, 이 물건의 대지지분 기준 가치는 약 2.6억 수준으로 계산된다.

그런데 실제 부담은 3.3억 이상이다.

계산이 맞지 않는다.

전용 7평에 5,900만원을 곱해서 4.13억으로 보면 안 된다.
그건 재개발 물건 계산 방식이 아니다.

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6. 위반건축물 리스크

이 물건은 위반건축물이다.

건축물대장상 604호는 위반건축물로 표시되어 있고, 2021년 4월 22일 무단증축, 주거 판넬/판넬 6.37㎡가 등재되어 있다.

감정평가서도 베란다 부분에 제시외 건물, 즉 무단증축 위반건축물이 있고, 이를 감안해 평가했다고 적고 있다.

도심공공 물건에서 위반건축물은 가볍지 않다.

권리가액 산정,
철거,
이행강제금,
사업시행자 협의,
분양대상 판단에서 불리하게 작용할 수 있다.

특히 이 물건은 6층이고, 판넬 증축이 붙어 있다.
그 부분을 정상 권리로 인정받는다고 기대하면 안 된다.

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7. 등기부 핵심

소유권 흐름은 단순하다.

2019.03.21
최수자 소유권보존

2020.12.04
김*석 소유권이전
거래가액 3억 2,700만원

현재 소유자 김*석은 2020년 11월 11일 매매를 원인으로 2020년 12월 4일 소유권을 취득했고, 거래가액은 3억 2,700만원이다.

여기서 재미있는 점은
소유자 취득가도 3억 2,700만원,
임차보증금도 3억 2,700만원이라는 점이다.

전형적으로 전세를 끼고 매수한 구조로 보인다.

이후 국세 압류, 건강보험공단 압류, 동작구 압류, 가압류, 강제경매가 이어졌다.
등기부 요약상 현재 유효한 권리는 압류 4건, 가압류 1건, 강제경매개시결정, 그리고 임차권등기다.

권리가 복잡해 보이지만, 진짜 핵심은 하나다.

정*석 임차권 3억 2,700만원.

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8. 왜 이렇게 많이 유찰됐나

이 물건이 계속 유찰된 이유는 명확하다.

최저가는 낮다.
하지만 보증금 인수 가능성이 크다.
위반건축물도 있다.
대지지분은 4.39평으로 크지 않다.
도심공공은 아직 추진준비 단계다.

즉, 초보자가 보기에는 싸고,
실전 투자자가 보기에는 비싸다.

이런 물건은 경매에서 자주 나온다.

겉가격은 낮지만,
진짜 가격은 숨어 있다.

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9. 최종 판단

이 물건은 내가 보기에는 입찰 비추천이다.

도심공공 구역 안이라는 점은 좋다.
대방동 입지도 나쁘지 않다.
2019년식 건물이라는 점도 나쁘지 않다.

하지만 그 장점을 모두 덮는 문제가 있다.

선순위 임차권 3억 2,700만원.
위반건축물.
작은 대지지분.
추진준비 단계의 도심공공.
실질 매입가가 주변 대지지분 가치보다 높아지는 구조.

결론은 간단하다.

이 물건은
싸게 나온 도심공공 물건이 아니다.

정확히는
임차보증금 인수 때문에 싸 보이는 도심공공 리스크 물건이다.

최저가 5,654만원만 보면 혹한다.
하지만 실제 부담은 3.3억 이상이 될 수 있다.

대지지분 기준으로 보면 주변 시세보다 싸다고 보기 어렵다.

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한 줄 결론

2024타경124494는
최저가가 낮아서 좋아 보이는 물건이 아니라, 선순위 임차권 때문에 가격이 낮아 보이는 물건이다.

도심공공이라는 말에 흔들리지 말고,
낙찰가가 아니라 실제 인수금액으로 봐야 한다.