2025타경54692_성동마을LG빌리지1차

 

2025타경54692

용인 수지 성복동 성동마을LG빌리지1차 107동 1104호

1. 물건 개요

단지
성동마을LG빌리지1차

주소
경기도 용인시 수지구 성복동 155
도로명주소 : 경기도 용인시 수지구 성복2로 86

물건
107동 11층 1104호

용도
아파트

면적
전용 219.874㎡
약 66.51평

평형
약 81평형

대지권
107.982㎡
약 32.66평

준공
2001년 2월

세대수
1,164세대

동수
17개동

해당층
11층

감정가
13억원

현재 최저가
9억 1,000만원
감정가의 70%

보증금
9,100만원

매각기일
2026년 5월 8일

매각물건명세서상 대상은 성동마을엘지빌리지1차 107동 11층 1104호, 전유면적 219.874㎡, 감정가 13억원이다.

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2. 입지 및 생활 인프라

위치
성복역 북서측 인근

교통
신분당선 성복역 이용권
포은대로, 수지로 접근 가능
인근 버스정류장 이용 가능

생활 인프라
성복역 롯데몰 생활권
수지구청·상현·동천 생활권 접근
대형 아파트 단지 밀집지역

학군
성복초 인근
성복동 학원가 및 수지 학군 수요

환경
대규모 아파트지대
성복천, 산지, 공원형 주거환경
조용한 주거지 성격

감정평가서상 본건은 신분당선 성복역 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 대규모 아파트지대로 평가되어 있다. 또한 단지 남동측 인근에 포은대로와 수지로가 통과하고, 성복역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 기재되어 있다.

➡ 성복역 생활권 대형 평형 실거주 물건

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3. 단지 가치

단지 특징

2001년식 구축 대단지
1,164세대
17개동
GS건설 시공
지역난방 / 열병합
전용 219㎡ 대형 평형
방 5개 구조
주차대수 여유 있는 편

이 단지는 신축은 아니다.
2001년식이라 연식은 분명 있다.

하지만 성복동에서 80평대 대형 평형은 희소성이 있다.
실거주 수요층은 좁지만, 맞는 사람에게는 대체재가 많지 않다.

특히 성복동은 중소형보다 대형 평형 수요가 따로 존재한다.
자녀 교육, 부모 동거, 넓은 면적 선호, 자산가 실거주 수요가 붙는 시장이다.

다만 대형 평형은 환금성이 약하다.
싸게 사면 좋은데, 비싸게 사면 팔 때 시간이 걸릴 수 있다.

➡ 대중적인 물건은 아니지만, 대형 평형 실거주 수요가 있는 물건

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4. 시세 분석

첨부 시세 기준 81평형 최근 매매 흐름은 다음과 같다.

2026.05
13억 1,000

2026.04
12억

2026.03
11억 8,000
12억 4,000

2026.02
11억 5,000

2026.01
13억

2025.10
11억
10억 8,000

2025.09
11억 9,000

2025.08
12억 5,000

최근 거래만 보면
실거래 기준은 대략 11.5억 ~ 13억 구간이다.

보수적 시세
11.5억

중간 시세
12억 ~ 12.5억

상단 시세
13억 전후

감정평가서상 시세 수준은 12억 ~ 13.5억으로 기재되어 있고, 감정가는 13억원으로 산정되었다. 거래사례비교법 적용 시 같은 단지 219.874㎡ 사례 13억 1,000만원을 주요 사례로 보고, 개별요인 보정 후 감정가를 13억원으로 결정했다.

현재 최저가 9.1억은 감정가의 70%다.
최근 실거래 12억 기준으로 보면 약 76% 수준이다.

가격 메리트는 있다.
다만 대형 평형이라 취득세, 보유비, 금융비용 부담이 크다.

➡ 싸 보이지만, 총액이 커서 입찰자 층은 제한된다.

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5. 권리 분석

말소기준권리
2017.04.27 국민은행 근저당권
채권최고액 1억 2,000만원

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2017년 4월 27일 근저당권이고, 조사된 임차내역은 없다.

낙찰 시 소멸 예상 권리

2022.06.21 중소기업은행 근저당
채권최고액 6억 6,000만원

2022.10.13 중소기업은행 근저당
채권최고액 2억 4,000만원

2025.02.19 임의경매개시결정
채권자 중소기업은행

2025.10.20 가압류
채권자 지니종합건설
청구금액 232,273,972원

인수 권리
현재 자료 기준 없음

임차인
매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음

점유
소유자 점유 가능성 높음

명도 난이도
중간

권리상 핵심은 단순하다.
2017년 4월 27일 국민은행 근저당이 말소기준권리다.
이후 권리들은 원칙적으로 낙찰 시 소멸한다.

이 물건은 임차인 때문에 꼬이는 구조는 아니다.
매각물건명세서상 조사된 임차내역이 없기 때문이다.

다만 소유자 주소가 해당 물건지로 되어 있어 소유자 점유 가능성이 높다.
대형 평형 소유자 명도는 단순하지만 감정적으로 길어질 수 있다.

➡ 권리보다 명도와 가격이 핵심

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6. 등기부등본 상세 분석

소유권 흐름

2001.05.21
석도형 소유권이전
매매

2006.04.20
주옥순 소유권이전
매매

2010.09.16
강수연 소유권이전
거래가액 7억 5,000만원

2014.01.13
이승기 소유권이전
거래가액 5억 9,000만원

2017.04.27
박승희 소유권이전
거래가액 6억 8,000만원

현재 소유자는 박승희 단독소유다. 등기부상 박승희가 2017년 4월 27일 매매로 소유권을 취득했고, 거래가액은 6억 8,000만원으로 기재되어 있다.

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담보권 흐름

2006.04.20
경기남부수협 근저당
채권최고액 9억 1,000만원
말소

2009.08.03
중소기업은행 근저당
채권최고액 6억 120만원
말소

2010.09.16
중소기업은행 근저당
채권최고액 4억 6,200만원
말소

2014.01.13
중소기업은행 근저당
채권최고액 3억 6,600만원
말소

2017.04.27
국민은행 근저당
채권최고액 1억 2,000만원
현재 유효
말소기준권리

2019.01.31
제주축산업협동조합 근저당
채권최고액 7억 5,000만원
이후 5억 500만원으로 변경
말소

2022.05.23
론포인트 근저당
채권최고액 6억 6,000만원
말소

2022.06.21
중소기업은행 근저당
채권최고액 6억 6,000만원
현재 유효

2022.10.13
중소기업은행 근저당
채권최고액 2억 4,000만원
현재 유효

등기부 요약상 유효 권리는 국민은행 근저당 1억 2,000만원, 중소기업은행 근저당 6억 6,000만원, 중소기업은행 근저당 2억 4,000만원, 임의경매개시결정, 지니종합건설 가압류로 정리된다.

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경매 및 가압류 흐름

2021.12.23
제주축산업협동조합 임의경매개시결정
2022.05.27 취하

2025.02.19
중소기업은행 임의경매개시결정
이번 경매

2025.10.20
지니종합건설 가압류
청구금액 232,273,972원

한 번 경매가 들어왔다가 취하된 이력이 있다.
그리고 이번에는 중소기업은행이 다시 임의경매를 넣은 구조다.

이 흐름은 소유자의 자금 사정이 꽤 오래 전부터 좋지 않았다는 뜻이다.
다만 낙찰자 입장에서는 인수 여부만 보면 된다.

말소기준권리 이후 경매개시, 가압류는 낙찰로 정리되는 구조다.

➡ 등기부는 채무가 무겁지만, 낙찰자 인수 리스크는 낮다.

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7. 낙찰가 예상

입찰자
약 5~12명 예상

이 물건은 싸 보이지만 아무나 못 들어간다.

이유는 총액이 크다.
최저가만 9.1억이다.
보증금도 9,100만원이다.
취득세와 명도비, 수리비까지 생각하면 실제 필요 현금은 더 커진다.

또 전용 219㎡ 대형 평형이라 실거주 수요는 있으나 투자자 수요는 제한된다.
대형 평형은 매도 기간이 길어질 수 있기 때문이다.

예상 낙찰가

10억 2,000만원 ~11억 2,000만원 전후

실거주자가 강하게 들어오면 11억 이상도 가능하다.
하지만 투자자 기준으로는 10.8억을 넘으면 수익이 얇다.

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8. 투자 평가

장점

성복역 생활권
성복동 대형 평형
1,164세대 대단지
전용 219㎡ 희소성
방 5개 구조
임차인 없음
권리관계 비교적 단순
최저가 9.1억으로 가격 메리트 있음

리스크

2001년식 구축
대형 평형이라 환금성 제한
취득세 및 보유비 부담 큼
수리비 크게 나올 가능성
소유자 점유 명도 가능성
입찰금액이 크고 자금 부담 큼
향후 매도 기간 길어질 수 있음

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9. 최종 판단

이 물건은 권리로 피할 물건은 아니다.

말소기준권리는 2017년 4월 27일 국민은행 근저당이다.
매각물건명세서상 조사된 임차내역도 없다.
후순위 근저당, 경매개시, 가압류는 낙찰로 소멸되는 구조다.

문제는 가격과 환금성이다.

81평형 대형 아파트는 싸게 사면 좋다.
하지만 비싸게 사면 팔 때 시간이 걸린다.

현재 최저가 9.1억은 매력적이다.
최근 실거래가 12억 전후라는 점을 보면 안전마진도 있어 보인다.

다만 수리비, 취득세, 명도비, 보유기간을 감안하면
투자자는 10억 초중반에서 멈춰야 한다. 

내 기준 정리

9.8억 이하
좋은 가격

10억 ~ 10.5억
투자자 검토 가능

10.5억 ~ 10.8억
수익 얇아지는 구간

11억 이상
실거주자 영역

입찰 전 체크

최신 등기부 재발급
전입세대열람
점유자 확인
관리비 체납 확인
내부 수리 상태 확인
대형 평형 매도 기간 반영
취득세 및 보유비 계산

결론적으로 이 물건은
권리는 괜찮고, 입지는 좋고, 가격도 매력 있다.

다만 대형 평형이다.
작은 돈으로 빠르게 돌리는 물건이 아니다.

이 물건은 단타 투자보다
성복동 대형 평형을 싸게 실거주로 가져가려는 사람에게 더 맞는 물건이다.