2024타경76296_이편한세상영통2차1단지

 

2024타경76296

수원 영통구 망포동 이편한세상영통2차1단지 103동 1704호

1. 물건 개요

단지
이편한세상영통2차1단지

주소
경기도 수원시 영통구 망포동 726
도로명주소 : 경기도 수원시 영통구 봉영로 1410-17

물건
103동 17층 1704호

용도
아파트

전용면적
74.5822㎡
약 22.56평

공급면적
약 95㎡형
통상 28평형

대지권
46.4148㎡
약 14.04평

준공
2016년 12월 13일

세대수
392세대

동수
5개동

최고층
24층

해당층
17층

감정가
605,000,000원

현재 최저가
423,500,000원
감정가의 70%

보증금
42,350,000원

매각기일
2026년 5월 8일

난방
지역난방 / 열병합

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2. 입지 및 생활 인프라

지하철
망포역 이용권

생활 인프라
망포동 생활권
영통 생활권
주변 상가 및 근린생활시설 이용 가능
대형 아파트 단지 밀집지역

학군
대선초등학교 인근
주변 초·중·고 생활권 형성

환경
단지 주변 아파트 밀집
공원, 구거, 상가, 도로망 형성
실거주 수요가 꾸준한 영통·망포 생활권

감정평가서상 본건은 대선초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 상가, 공원, 구거 등으로 형성되어 있다. 차량 접근이 가능하고, 근거리에 망포역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 양호한 편으로 평가되어 있다.

➡ 수원 영통권 실거주 수요를 받는 입지

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3. 단지 가치

단지 특징

2016년식 브랜드 아파트
이편한세상 브랜드
28평형 실수요 선호 면적
17층 중고층
지역난방
세대당 주차 약 1대
영통·망포 생활권

단지 규모는 392세대로 아주 큰 대단지는 아니다.
하지만 2016년식, 브랜드, 28평형, 중고층이라는 조합은 좋다.

이 물건은 낡은 구축을 싸게 사는 물건이 아니다.
수원 영통 생활권 안에서 실거주자가 바로 볼 수 있는 준신축급 아파트 물건이다.

투자자만 보는 물건이 아니라
실거주자도 충분히 들어올 수 있는 물건이다.

➡ 실거주 수요 기반 단지

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4. 시세 분석

최근 실거래 흐름
첨부 시세 기준

28평형 매매

2026.04
6억 4,500
6억 3,900
6억 5,000

2026.03
6억 3,700
6억 4,000

2026.02
6억 3,000
6억 1,700
6억 4,000

2025.12
5억 8,800
6억 4,000

현재 시장 가격

보수적 기준
6억 2,000 ~ 6억 3,000

중간 기준
6억 3,000 ~ 6억 5,000

호가 기준
6억 8,000 ~ 7억 2,000

감정가
6억 500

현재 최저가
4억 2,350

감정가는 2024년 7월 기준으로 산정되었다. 감정평가서에서는 같은 단지 유사 거래사례를 기준으로 거래사례비교법을 적용했고, 최종 감정가를 6억 500만원으로 결정했다.

현재 실거래가가 감정가보다 위에 있다.
즉, 이 물건은 감정가가 높게 잡힌 물건이 아니다.

오히려 현재 시세 기준으로 보면
감정가가 보수적으로 보이는 물건이다.

최저가 4억 2,350만원은
실거래 6.4억 기준 약 66% 수준이다.

➡ 가격 메리트는 확실하다

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5. 권리 분석

말소기준권리
2017.04.17 근저당권
태안농업협동조합
채권최고액 300,000,000원

매각물건명세서상 최선순위 설정일자는 2017년 4월 17일 근저당권으로 기재되어 있다. 조사된 임차내역은 없다.

낙찰 시 소멸 예상 권리

2017.04.17 이후 근저당
2024.03.14 가압류
2024.06.26 임의경매개시결정
기타 후순위 담보권

인수 권리
현재 자료 기준 없음

임차인
매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음

점유
소유자 점유 가능성 있음

명도 난이도
중하

이 물건은 권리상으로는 단순한 편이다.
말소기준권리가 명확하고, 그 이후 권리들은 낙찰로 소멸되는 구조다.

등기부에는 여러 대부업체 근저당이 반복적으로 등장한다.
하지만 중요한 것은 순서다.

2017년 4월 17일 태안농협 근저당이 기준이고,
그 이후의 근저당, 가압류, 경매개시결정은 낙찰자 인수 권리가 아니다.

다만 등기부상 소유자 주소가 해당 물건지로 되어 있다.
따라서 임차인 명도라기보다는 소유자 명도 가능성을 봐야 한다.

➡ 권리는 깨끗하지만, 점유 확인은 필요

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6. 등기부등본 분석

소유권 흐름

2017.02.09
한국자산신탁 소유권보존

2017.04.17
이태화 소유권이전
거래가액 356,980,000원

2017.04.17
태안농협 근저당 설정
채권최고액 300,000,000원

이 권리가 말소기준권리다.

이후 등기 흐름

2018년 이후
대부업체 근저당 반복 설정 및 말소

2018.11.13
희망플러스대부금융 근저당 91,000,000원
전세권 5,000,000원 설정
이후 말소

2019.06.24
앤알캐피탈대부 근저당 110,500,000원
이후 말소

2019.10.22
아이앤유크레디트대부 근저당 132,600,000원
이후 말소

2020.01.22
리드코프 근저당 195,000,000원
이후 말소

2020.04.28
참금융대부 근저당 270,000,000원
이후 말소

2020.07.31
카인드대부 근저당 273,000,000원
이후 말소

2020.11.11
아프로파이낸셜대부 근저당 310,700,000원
이후 말소

2021.02.19
제이오에이파이낸셜대부 근저당 376,500,000원
에이원자산대부관리 근저당 45,000,000원
이후 말소

2021.07.12
아이앤유크레디트대부 근저당 412,100,000원
이후 말소

2021.10.19
제이오에이파이낸셜대부 근저당 529,500,000원
이후 말소

2022.04.28
아이앤유크레디트대부 근저당 474,500,000원
현재 유효 권리로 보임

2024.03.14
한국씨티은행 가압류
청구금액 98,198,252원

2024.06.26
아이앤유크레디트대부 임의경매개시결정

등기부 요약본상 현재 유효한 주요 권리는 갑구 가압류, 임의경매개시결정, 을구 2017년 태안농협 근저당, 2022년 아이앤유크레디트대부 근저당으로 정리된다.

이 등기부의 특징은 대출 갈아타기 흔적이 많다는 점이다.
근저당 설정과 말소가 반복된다.

하지만 낙찰자 입장에서 중요한 것은
이 권리들이 인수되는지 여부다.

현재 자료 기준으로는 인수 권리로 보이지 않는다.
말소기준권리 이후 권리들이기 때문이다.

➡ 등기부는 복잡해 보이지만, 낙찰자 인수 구조는 단순

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7. 낙찰가 예상

입찰자
약 20~35명 예상

이 물건은 입찰자가 적게 붙을 물건은 아니다.

이유는 명확하다.

수원 영통
망포 생활권
2016년식
이편한세상 브랜드
28평형
17층
임차인 없음
최저가 4.23억

이 조합이면 투자자와 실거주자가 같이 본다.

예상 낙찰가

하단 낙찰
5억 3,000

중간 낙찰
5억 5,000 ~ 5억 7,000

상단 낙찰
5억 8,000 ~ 6억 전후

실거주자가 강하게 들어오면 5.8억 이상도 가능하다.
하지만 투자자 기준으로 5.8억은 수익이 거의 얇아지는 구간이다.

투자자라면
5.4억 전후까지가 현실적인 검토 구간이다.

5.5억을 넘기면 수익률이 낮아지고,
5.8억 이상은 실거주 매수에 가깝다.

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8. 투자 평가

장점

영통·망포 생활권
2016년식 브랜드 아파트
28평형 실수요 선호
17층 중고층
임차인 없음
권리관계 비교적 안정
최저가가 시세 대비 낮음
감정가보다 실거래가가 높은 흐름

리스크

입찰 경쟁 높음
낙찰가 상승 가능성 큼
단지 규모는 392세대로 대단지는 아님
소유자 점유 가능성
관리비 체납 확인 필요
최신 등기부 재확인 필요
수리 상태 확인 어려움

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9. 최종 정리

이 물건은 권리로 겁먹을 물건은 아니다.

말소기준권리는 2017년 4월 17일 태안농협 근저당이다.
매각물건명세서상 조사된 임차내역도 없다.
후순위 근저당과 가압류, 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸되는 구조다.

문제는 권리가 아니라 가격이다.

현재 최저가는 4억 2,350만원.
최근 실거래는 6억 초중반.
이 차이가 크기 때문에 입찰자가 붙을 수밖에 없다.

따라서 이 물건은
싸게 주우면 좋은 물건이지만,
무리해서 비싸게 받으면 평범한 매수가 된다.

내 기준 정리

5.2억 이하
좋은 가격

5.3억 ~ 5.5억
투자자 검토 가능 구간

5.5억 ~ 5.7억
수익 얇아지는 구간

5.8억 이상
실거주자 영역

입찰 전 체크

최신 등기부 재발급
전입세대열람
점유자 확인
관리비 체납 확인
내부 수리 상태 확인
명도비 반영

결론적으로 이 물건은
권리는 괜찮고, 입지는 무난하며, 가격 메리트도 있다.

다만 남들도 다 좋아할 물건이다.
그래서 이 물건의 승부는 분석이 아니라 입찰가다.