2024 타경 70717_수원시 화서동 화서주공4단지

2024타경70717 핵심 요약

수원 화서주공4단지 501동 306호

1. 물건 핵심

화서주공4단지 501동 3층 306호.
전용 49.99㎡, 약 15평형 아파트다.
감정가와 현재 최저가는 4억 1,000만원이다.

입지는 좋다.
화서역 생활권이고, 스타필드 수원, 숙지초·숙지중·숙지고, 대단지 주거지 수요를 받는다.

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2. 시세

최근 같은 평형 거래는 6억 초중반까지 올라와 있다.

2026.04 기준
6억 2,000 ~ 6억 4,800 수준

현재 호가는 6억 5,000 ~ 8억 5,000까지 보인다.

감정가 4.1억은 현재 시세 대비 낮아 보인다.
가격 메리트는 있다.

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3. 권리 핵심

말소기준권리
2021.02.01 가압류

문제는 그보다 앞선 임차권이다.

임차인 전승현
보증금 1억 8,000만원
전입일 2017.05.23
확정일자 2019.12.11
임차권등기 2021.01.22
배당요구 2024.08.02

선순위 임차권 1.8억

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4. 중요한 판단

다만 낙찰가가 4억 이상이면, 임차보증금 1.8억은 배당으로 전액 변제될 가능성이 높다.

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5. 낙찰가 판단

예상 낙찰가 : 482,700,000

최근 시세가 6억 초중반이라 4억대 낙찰이면 매력 있을 수 있겠다.
하지만 임차권, 명도, 내부 수리비를 반드시 반영해야 하겠다.