2024 타경 2129_군포시 부곡동 삼성마을5단지

2024타경2129 핵심 요약

군포 삼성마을5단지 502동 302호

결론부터 말하면,
이 물건은 권리로 피할 물건은 아니지만, 평형과 환금성 때문에 조심해야 하는 물건입니다.

싸게 받으면 괜찮다.
비싸게 받으면 팔 때 답답할 수 있다.

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1. 물건 핵심

군포시 부곡동 삼성마을5단지 502동 302호
전용 135.87㎡, 약 41평 전용이고, 평형으로는 52평형 대형 아파트

감정가는 8억 2,900만원.
현재 최저가는 5억 3,056만원
대지권은 86.77㎡, 약 26.25평

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2. 권리 분석

권리는 깨끗한 편입니다.

말소기준권리
2014.12.11 국민은행 근저당권

매각물건명세서상 조사된 임차내역은 없습니다. 최선순위 설정일자는 2014년 12월 11일 근저당권이고, 임차내역은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

후순위 근저당, 가압류, 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸되는 구조입니다.

즉, 이 물건은
임차인 인수 때문에 위험한 물건은 아닙니다.

문제는 권리가 아닙니다.
문제는 가격과 매도입니다.

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3. 시세 흐름

첨부 시세 기준 52평형 거래는 많지 않습니다.

최근 거래를 보면,

2025.10
7억 8,000만원

2025.02
7억 8,000만원

2025.01
8억원

2024.07
8억 2,800만원

2024.06
8억 2,000만원 ~ 8억 4,000만원

2024.05
8억 5,000만원

이렇게 보면 가격만 놓고는 7억 후반에서 8억 초반까지 보입니다.

그런데 문제는 거래량입니다.

52평형은 수요층이 넓지 않습니다.
신혼부부나 일반 실수요자가 바로 보는 평형이 아닙니다.
자녀가 있거나 넓은 집을 원하는 실거주자가 봐야 하는데, 그런 수요는 많지 않습니다.

즉, 가격은 있어도
바로 팔릴지는 별개입니다.

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4. 이 물건의 핵심 리스크

첫째, 대형 평형입니다.
거래가 많지 않은 평형이라 매도 기간을 길게 봐야 합니다.

둘째, 3층입니다.
대형 평형은 보통 조망, 채광, 개방감을 보는 경우가 많은데 3층은 선호도가 약합니다.

셋째, 이미 한 번 미납된 물건입니다.
6억 7,248만원에 낙찰됐다가 미납됐다는 건, 그 가격이 부담됐거나 자금 조달이 안 됐거나, 낙찰 후 계산이 맞지 않았을 가능성이 있습니다.

넷째, 보증금 20%입니다.
현재 최저가 기준 보증금이 1억 611만원입니다.
입찰 장벽이 높습니다.

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5. 낙찰가 판단

5.5억 ~ 5.8억 이면 좋겠다. 

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6. 최종 판단

이 물건은 싸게 받으면 괜찮습니다.
권리도 단순하고, 최저가도 낮습니다.

하지만 낙찰 후 매도가 걱정되는 물건입니다.

52평형은 거래가 많지 않습니다.
3층이라는 점도 약점입니다.
빠른 매도를 목표로 하면 7억 후반을 기준으로 잡으면 안 됩니다.
보수적으로는 7억 초반, 정말 빠르게 팔려면 6억 후반까지도 열어둬야 합니다.

그래서 이 물건은 이렇게 봐야 합니다.

낙찰가가 낮으면 좋은 물건.
낙찰가가 올라가면 팔 때 고생할 수 있는 물건.

한 줄로 정리하면,

2024타경2129 삼성마을5단지는 권리는 깨끗하지만, 거래가 적은 대형 평형이라 싸게 받지 못하면 매도에서 막힐 수 있는 물건입니다.