2024 타경 6465_성북구 정릉동 435 중앙하이츠빌2단지

2024타경6465 핵심 요약

성북구 정릉동 중앙하이츠빌2단지 204동 102호

결론부터 보면, 이 물건은 권리는 깨끗하지만, 가격 메리트가 약한 1층 물건입니다.

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1. 물건 핵심

정릉동 중앙하이츠빌2단지 204동 1층 102호입니다.
전용 84.68㎡, 약 34평형 아파트입니다.

감정가와 최저가는 7억 1,000만원입니다.
1회차 신건이고, 보증금은 7,100만원입니다.

서울 성북구 84㎡ 아파트라는 점은 장점입니다.
하지만 이 물건은 1층입니다.

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2. 시세 핵심

같은 단지 84㎡ 최근 거래는 중층·고층 기준으로 8억 전후까지 나왔습니다.

하지만 1층은 그대로 비교하면 안 됩니다.

중층 기준 시세
약 8억 전후

1층 현실 매도가
보수적으로 7억 초중반

현재 최저가
7.1억

즉, 신건 7.1억은 싸게 나온 가격이라기보다
1층 기준으로는 거의 시세권에 가까운 가격입니다.

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3. 권리 핵심

권리는 단순합니다.

말소기준권리
2024.12.31 강제경매개시결정

조사된 임차내역 없음.
대항력 있는 임차인 없음.
현재 유효한 근저당 없음.
인수할 임차보증금 없음.

등기부상 과거 근저당은 있었지만 모두 말소되었고, 현재 을구는 깨끗한 상태입니다.

즉, 이 물건은 권리 때문에 피할 물건은 아닙니다.

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4. 주의할 점

첫째, 1층입니다.
채광, 사생활, 방범, 습기, 환금성에서 할인 요인이 있습니다.

둘째, 정릉동 안쪽 입지입니다.
서울이지만 초역세권 신축 느낌은 아닙니다.

셋째, 청구금액이 4,500만원으로 작습니다.
채무자가 변제하거나 합의하면 취하 가능성도 있습니다.

넷째, 경매절차정지신청서 제출 이력이 있습니다.
입찰 전 정상 진행 여부 확인이 필요합니다.

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5. 낙찰가 판단

이 물건은 권리는 깨끗합니다.
하지만 1층이고, 신건 7.1억은 싸지 않습니다.

유찰 후 가격이 내려왔을 때 봐야 하는 물건입니다.

7.1억 예상 입찰가 

빠른 매도가 7.8억