2024타경115475_면목두산아파트

2024타경115475 핵심 요약

중랑구 면목동 면목두산아파트 302동 401호

결론부터 보면, 이 물건은 권리 때문에 피할 물건은 아닙니다.
다만 7억 신건에 들어가면 수익이 얇은 물건입니다.

핵심은 하나입니다.

7억에 받아서 7.5억 이상에 팔아야 겨우 남는 구조입니다.

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1. 물건 핵심

면목두산아파트 302동 4층 401호입니다.
전용면적은 84.77㎡, 약 33평형입니다.

감정가와 현재 최저가는 7억원입니다.
1회차 신건이고, 보증금은 7,000만원입니다. 매각물건명세서상 전유면적 84.77㎡, 대지권 23.117㎡, 감정평가액 7억원으로 확인됩니다.

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2. 시세 핵심

최근 같은 평형 거래는 대략 7억 초반~7억 후반입니다.

2026년 3월
7억 6,500만원
7억 9,000만원

2026년 2월
7억 6,000만원

2026년 1월
6억 9,000만원
7억 5,000만원
7억 7,000만원

즉, 7.5억 매도는 불가능한 가격은 아닙니다.
하지만 이 물건은 4층입니다.

빠른 매도 기준으로는 7.2억~7.4억도 열어둬야 합니다.
7.3억에 팔리면 거의 남지 않습니다.

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3. 권리 핵심

말소기준권리는 2018.06.18 신한은행 근저당권입니다.

임차인 김성은이 있습니다.

보증금
4억원

전입일자
2022.08.30

확정일자
2022.07.27

배당요구일
2024.10.22

임대차기간
2022.08.30 ~ 2026.08.29

여기서 중요한 점은 임차인 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점입니다.

즉, 선순위 대항력 임차인이 아닙니다.
낙찰가 7억 수준이면 보증금 4억은 배당으로 정리될 가능성이 높습니다.

따라서 이 물건은 임차보증금 4억을 낙찰자가 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.

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4. 등기부 핵심

현재 소유자는 김진형입니다.
2006년 5월 26일 증여로 취득했습니다.

주요 유효 권리는 다음과 같습니다.

2018.06.18
신한은행 근저당
채권최고액 6,000만원
말소기준권리

2022.04.05
하나캐피탈 근저당
채권최고액 2억 5,200만원
이후 1억 5,600만원으로 변경

2024년 이후
웰컴저축은행 가압류
서울신용보증재단 가압류
하나캐피탈 임의경매
중랑구 압류
NH농협캐피탈 가압류
하나캐피탈 가압류
국세 압류

후순위 가압류, 압류, 경매개시결정은 낙찰로 소멸되는 구조입니다.

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5. 투자 판단

이 물건은 권리보다 가격이 문제입니다.

7억 낙찰
투자 메리트 약함

6.5억 이하
좋은 가격

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최종 결론

이 물건은 권리상 큰 인수 리스크는 낮습니다.
임차인 보증금 4억도 후순위라 배당으로 정리될 가능성이 높습니다.

다만 1회차 7억에 들어가면 수익이 얇습니다.

7억에 낙찰받고,
취득세, 금융비용, 명도비, 중개수수료, 수리비까지 반영하면
7.5억 이상에 매도해야 의미가 있습니다.