2025 타경 2125_유성구 관평동 대덕테크노밸리6단지아파트_

 

2025타경 2125

대덕테크노밸리6단지 49평형 분석

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1단계. 물건 개요 

기본 스펙

위치: 대전 유성구 관평동 672
단지: 대덕테크노밸리6단지
전용: 129.71㎡ (약 49평)
층: 25층 중 5층
사용승인: 2006년
감정가: 7.28억
2차 최저가: 5.096억 (70%)

※ 동일 단지 49평형 최근 거래
→ 약 6.3억 ~ 7.3억 구간 형성

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입지 구조

대덕테크노밸리 중심 주거지
연구단지 + 산업단지 배후
학교 + 공원 + 상업시설 혼재

→ 전형적인 직주근접 실거주 중심 지역

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시장 포지션

이 물건의 본질은 이거다.

대덕테크노밸리 핵심 대단지 대형 평형

• 49평형 → 실거주 중심, 투자 수요 제한적
• 구축(2006년) → 신축 대비 가격 메리트로 움직임
• 직주근접 → 수요는 안정적

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시세 레벨

• 최근 실거래: 6.3억 ~ 7.3억
• 현재 흐름: 고점 대비 소폭 하락

→ 시장 기준선: 6억대 중후반

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2단계. 권리 분석

말소기준권리

2016.01.29 우리은행 근저당
→ 말소기준권리

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등기부 흐름 

• 2016 소유권 이전 (3.3억 매입)
• 2016 근저당 (우리은행) → 기준권리
• 2021 근저당 추가
• 2023~2024 하나은행 근저당 추가
• 2025 가압류 다수
• 2025 임의경매 (하나은행 / 우리은행)

→ 전형적인 레버리지 누적 후 경매 진행 케이스

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채권 구조

근저당 총합 (채권최고액 기준)
→ 약 7억 이상 규모

• 가압류 (3억 + 약 3천8백)

→ 완전 잠식 구조

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임차인 분석

• 조사된 임차내역 없음

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핵심 판단

• 임차인 없음 → 인수금액 없음
• 말소기준권리 이후 권리 → 전부 소멸

→ 구조 매우 깔끔

>> 인수금액 없음
명도 난이도 낮음
권리 리스크 거의 없음

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3단계. 수익성 시뮬레이션

입찰가: 5.54억
매도가: 6.6억
차익: 5000만원

“권리 좋은 대신 가격 싸움으로 끝나는 물건”

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투자 포인트

• 관평동 핵심 입지
• 대덕테크노밸리 직주근접
• 동일 단지 실거래 존재 (가격 기준 명확)
• 권리 깔끔 (임차인 없음)

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리스크

• 대형 평형 → 매수층 제한
• 최근 실거래 하락 흐름
• 내부 상태 미확인
• 관리비 체납 가능성