2024타경 108832_오류동 미진주택_1.46억

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2024타경 108832 물건 분석

서울 구로구 오류동 미진주택 B동 701호

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[1단계] 물건 개요

• 소재지: 서울 구로구 오류동 12-2
• 건물명: 미진주택 B동 701호
• 전용면적: 38.25㎡ (약 11.5평)
• 대지지분: 14.84㎡ (약 4.49평)
• 준공: 2002년
• 구조: 철근콘크리트 7층 건물
• 감정가: 2억 1,700만원

→ 전형적인 구축 소형 빌라형 아파트

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[2단계] 입지 분석

1. 위치

• 오류동역 (1호선) 인근
• 경인로 바로 접한 상업지 혼합지역

>> “주거지라기보다 생활형 임대 수요 지역”

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2. 주변 환경

• 도시형생활주택, 다세대, 오피스텔 혼재
• 상업시설과 혼합된 주거지

✔ 실거주 선호 낮음
✔ 임대 수요 중심

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[3단계] 시세 구조 분석

 

1. 실거래 부재

• 동일 평형 실거래 거의 없음
• 감정평가 기준도 유사 아파트 사례로 추정

→ “시장 가격이 명확하지 않다”

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2. 비교 시세

• 인근 단가: 460만 ~ 560만 /㎡ 수준
  → 약 1.8억 ~ 2.2억 수준 형성

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3. 임대 시세

• 인근 유사 건물 월세: 보증금 5,000 / 월 80

>> 연 960만원
>> 수익률 약 5~6% 수준

“매매가로 접근하는 물건이 아니라
임대수익으로 가격이 결정되는 물건”

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[4단계] 권리 분석

1. 말소기준권리

• 2022.11.15 압류

 

2. 임차권 핵심

• 임차보증금: 2억 3,000만원
• 임차권등기 설정됨
• HUG가 대위변제 후 경매 진행

 

3. 가장 중요한 문장

“임차인 및 HUG는 배당 못 받은 금액 포기 + 임차권 말소 조건 매각”

 

4. 권리 결론

• 낙찰자가 인수 없음
• 임차권 말소됨
• 명도 리스크 없음

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[5단계] 수익 구조 분석

1. 가격 구조

• 감정가: 2.17억
• 현재 3차: 1.38억
• 입찰가: 1.46억
• 매도: 1.8억 (실거래 없음, 상품성 약함)
• 월세: 70만원 → 수익률 약 6%

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