2024 타경 83956_고양시 덕양구 내유동 빌라_

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2024타경 83956 물건 분석

고양시 덕양구 내유동 엠타운 3동 B02호

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[1단계] 물건 개요

• 소재지: 고양시 덕양구 내유동 275-9
• 건물명: 엠타운 3동
• 전용면적: 57.13㎡ (약 17.2평)
• 대지지분: 52.824㎡
• 준공: 2012년
• 구조: 다세대주택
• 감정가: 1억

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[2단계] 입지 및 물건 특징

1. 입지

• 내유동 빌라 밀집 지역
• 전형적인 자차 기반 외곽 주거지

→ “근린생활시설 및 공동주택 혼재 지역”

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2. 물건 핵심 특징

> 등기상 “지2층”
> 실제 “지하 1층”

> “지상 물건이 아니라 반지하 물건” → 가격이 싼 이유 명확

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[3단계] 시세 분석

1. 동일 평형 실거래

• 2024.05 거래: 1.29억

> 기준 시세 확정

 

2. 감정평가 비교

감정평가서 비교사례

• 사례1: 1.18억
• 사례2: 1.29억

→ 감정가 1억은 보수적으로 잡힘

 “지하라는 리스크가 이미 반영된 가격”

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[4단계] 권리 분석

1. 말소기준권리

• 2023.01.27 압류

 

2. 임차권 구조

• 보증금: 1억
• 임차권등기 존재

 

3. HUG 개입

> 주택도시보증공사(HUG) 대위변제 구조

> “대항력 포기 + 우선변제권만 주장 + 말소 동의”

 

결론

• 낙찰자 인수 없음
• 임차권 말소
• 명도 리스크 거의 없음

→ 권리 구조 매우 깨끗

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[5단계] 수익 구조 분석

낙찰가 700,100,000원

• 실거래: 9500만원
  → 이론상 차익: 약 2000만원 미만

> “지하 매물은 시세 그대로 못 받는다”

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