2024 타경 99961_용인시 처인구 모현읍 오산리 빌라_

 

2024타경 99961 물건 분석

용인시 처인구 모현읍 오산리 ST402 C동 106호

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[1단계] 물건 개요

• 소재지: 용인시 처인구 모현읍 오산리
• 건물: ST402 C동
• 구조: 다세대(빌라형)
• 전용: 약 84.98㎡ (3개층 합계)
• 구조 특징: 1층 + 2층 + 3층 복층형 구조
• 대지지분: 152.3767㎡
• 감정가: 4억 8천

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[2단계] 물건 핵심 특징

1. 구조

👉 “일반 빌라가 아니라
타운하우스형 3층 구조”

• 층별 분리형 구조
• 실사용 면적 큼
• 가족 실거주형

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2. 상품성

👉 내유동 물건과 정반대

• 지하 X
• 평형 큼
• 구조 좋음

→ “팔리는 물건”이라 예상함

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3. 입지

• 모현읍 오산리
• 사실상 외곽 단지형 주거

👉 "자차 기반 실거주 수요만 있는 지역”

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[3단계] 시세 분석

1. 비교 거래

• 4.3억
• 5.7억 (라벨리움 등)

→ 같은 권역 타운하우스 시세 형성

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2. 감정평가 기준

감정평가서 기준 (인근 사례)

• 약 4억 거래 사례 존재
  → 감정가 4.8억은 약간 상향 평가

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3. 핵심 해석

👉 “정상 시세 물건이다”

→ 싸서 나오는 물건이 아님

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[4단계] 권리 분석

1. 말소기준권리

• 2021.05.27 근저당

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2. 채권 구조

• 채권최고액: 3억 9,840만원

👉 전형적인 담보대출 경매

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3. 임차인

• 현황 임차인 존재 (김진수)
• 보증금 명확하지 않음

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4. 핵심 리스크

👉 “임차인 보증금 불확정”

→ 이게 가장 중요

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5. 결론

• 권리 구조는 단순
• 하지만 명도 변수 존재

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[5단계] 수익 구조 분석

1. 현재 진행가

• 1차: 4.8억
• 2차: 3.36억

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2. 투자 구조

찰가 시나리오

3.38억 입찰 예상

• 매도 4.3억
  → 차익 약 5000만원

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[6단계] 리스크 분석

1. 명도

• 임차인 존재
  → 협상 필요

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2. 입지

• 외곽
  → 환금성 느림

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3. 상품

• 타운하우스
  → 선호층 제한

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4. 시장

• 빌라 시장 약세
  → 매도 기간 길어짐