2025 타경 502357_대전 중구 오류동 서대전역코아루써밋 9층

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2025타경 502357

서대전역코아루써밋 26평형 분석

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1단계. 물건 개요

기본 스펙

위치: 대전 중구 오류동 170-5
단지: 서대전역코아루써밋
전용: 63.3864㎡ (약 19.17평)
공급: 26평형대
층: 32층 중 9층
사용승인: 2021년 4월 28일경
감정가: 3.02억
3차 최저가: 1.4798억 (49%)

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입지 구조

서대전역 남동측 인근 위치
주위는 주상복합, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 도심권 입지
차량 접근 가능
서대전역 인근 철도 교통 접근성 존재
오류동, 태평동, 문화동 생활권과 맞물리는 위치

→ 전형적인 도심형 신축 소형 아파트 입지

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시장 포지션

이 물건의 본질은 이거다.

입지는 괜찮은 신축 소형 아파트
하지만 권리가 전혀 가볍지 않은 물건

• 신축급 → 상품성 있음
• 26평형 → 실거주 + 임대수요 가능
• 도심권 → 환금성 나쁘지 않음
• 하지만 임차권 인수 여부가 핵심

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시세 레벨

사용자 첨부 실거래 기준

• 최고 거래: 2022년 4월 3.6억
• 최근 매매: 2025년 1월 2.98억, 2026년 4월 2.85억
• 최근 시장 구간: 2.7억 ~ 3.0억대

감정평가서 비교사례도 2.70억, 2.96억, 3.08억 수준을 반영했고, 본건 감정가는 3.02억으로 산정되었다.

→ 현재 시장 기준으로는
정상 매매가 약 2.8억~3.0억 전후로 보는 것이 무난하다.

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2단계. 권리 분석 

말소기준권리

2024.03.28 근저당

→ 이게 말소기준권리다.

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등기부 흐름

• 2021 소유권 이전 (2.5958억 매입)
• 2024.03.28 근저당 2,000만원 설정
• 2024.05.10 주택임차권 2.9억 설정
• 2025.05.01 HUG 강제경매 개시

→ 전형적인 HUG 대위변제 후 넘어온 전세사고형 경매

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임차인 분석

임차권자: 김석현
보증금: 2억 9,000만원
계약일자: 2021.05.10
확정일자: 2021.05.10
주민등록일자: 2021.05.28
점유개시일자: 2021.05.31

여기에 추가로
현재 점유자로 보이는 유하영이
보증금 500만원 / 월 70만원으로 2025.2.6.~2026.2.5. 임차 중이며, 배당요구도 했다.

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핵심 판단

여기가 가장 중요하다.

매각물건명세서에
“매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”
이라고 명시되어 있다.

즉 이 물건은

• 단순한 HUG 물건이 아니고
• 임차권이 매수인에게 대항 가능한 구조이며
• 배당으로 보증금이 다 안 나가면
• 그 부족분을 낙찰자가 떠안을 수 있는 물건이다.

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권리 깨끗하지 않음
인수 리스크 있음
명도 난이도도 낮다고 보기 어려움

→ 겉보기와 달리 매우 조심해야 하는 물건

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3단계. 수익성 시뮬레이션

기준 설정

보수적 매도가: 2.8억
중립 매도가: 2.9억
낙관 매도가: 3.0억

겉으로만 보면
3차 최저가 1.4798억이라 숫자는 매우 싸 보인다.

하지만 이 물건은
낙찰가만 보고 계산하면 안 된다.

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수익 구조의 함정

임차보증금 2.9억이 있고,
매각물건명세서상 부족분 인수 가능성이 명시되어 있으므로,
실제 투자금은

낙찰가 + 인수보증금 부족분 + 부대비용

으로 계산해야 한다.

예를 들어

• 낙찰가 1.5억
• 배당으로 임차보증금 전액 변제 안 됨
• 부족분을 수천만원~1억원 이상 인수

이런 구조가 되면
겉보기 1.5억짜리 물건이 아니라
실제 매입원가는 2억 후반대로 올라갈 수 있다.

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핵심 판단

이 물건은

낙찰가가 싸다고 수익이 나는 구조가 아니다.
보증금 인수 규모를 모르면 계산 자체가 불가능한 물건이다.

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